震惊!中国各城市GDP水分多大?这对买房很有影响!

国民参阅2019-06-11 11:35:59


GDP是大家最早接触的数据,就像改革开放初期的邓丽君以及韩流初袭时的金喜善,对于大众有着启蒙作用,是一个时代甫一入场的姿势,经久摇曳。

 

尽管中央政府内敛很多,但是地方政府对于GDP热情高涨,近年来,时常搞出各种排名在媒体上做政绩宣传,敲锣打鼓的告诉大家它们又蒸蒸日上了10%。

 

正常排名之外,还有增速比拼和渲染,剑指北京上海——它们总量是大一些,可是增速慢呀,经济外溢明显呀。言外之意就是:未来我们的房子也能涨到它们的价格,不信,来看我们的GDP, 很快就赶上了。

 

看完GDP,有没有觉得重庆的房价很快要赶深超京了?成都、武汉们房价低估太多了?这都是摩拳擦掌要冲进一线的城市呀。

 

整个中西部体量俨然要超过东南沿海了,厦门、宁波、青岛这几个还行不行呀?有专家已经解释过了,外贸让位于内需,陆路交通枢纽取代海运,有道理呀。



一、GDP排名:按这个排名按图索骥买房?



2016年最新的城市GDP数据已经出来了,我们先看看排名前25强。


单位:亿元

 

GDP代表经济实力,那买房干脆按这个排名按图索骥不就好了嘛?

 

如果你这么干,你死定了。

 

全中国人都知道GDP的水分,你不会不知道吧?

 

这是最容易操纵的指标,所以才被热烈喜欢着,中央政府也要顺水推舟呀,都希望人民开心呀,确是一番好意呢。

 

好意我们也很真诚的心领了。不过,我等百姓只是想弄明白,房子会不会买了就跌?虽说自住不用关心房价,高了也不卖,低了也无所谓,不过,跌了等于没有退出的选择了,也是大家不希望看到的。

 

总之,我们想知道这些城市真实的经济状况,而不是“天天向上”的光鲜的GDP。

 

影响房价的三因素:


1、经济;


2、人口;


3、土地供应;

 

三要素之中,人口和土地供应都是比较容易查到数据的。人口增不增长,无非是看常住人口、小学生增量、再加上一个人口结构;土地供应可以去土地交易中心查,有存量,也有规划可以估计增量。

 

最难判断的是经济。

 

经济数据太纷繁,花样太多,而且世界变化快,新经济层出不穷,看看美国,有的衰落有的兴旺,各领风骚,现在特朗普上台后的状况,明为价值观,实际上是新旧经济的厮杀,新经济全球配置资源全球定价,实现了它们自己的最高效益,而旧经济是在全球配置体系里竞争下岗的一批。

 

中国也一样,昨天卖煤的还红红火火,娶女明星拍电影买北京的楼,忽然间,鄂尔多斯就成鬼城了,眼看着要超越香港的好苗子说不行就不行了。除了西北境况,还有东北衰落,曾几何时,辽宁是中国工业重镇,大连更是既富裕又时髦,美艳不可方物,甩了我们不知多少条街。

 

但最后结果是辽宁尴尬承认GDP造假了。

 

2000年时,谁能想到郑州房价超过大连呀?2010年时,深圳和杭州也是摇摇欲坠要掉队的样子,我记得有文章分析谁抛弃了深圳?浙江为什么不行了?在当时看,觉得合情合理,此情此景无可辩驳。

 

试图判断经济的未来走向是很难的,我一般大而化之,判断一个城市经济结构是否具有高的壁垒,是否难以被复制。比如北京的政治经济,是完全不被竞争的,比如上海得天独厚的地理人文条件,也几乎是不可能被替代的,深圳要看前海,如果前海如预期发展,深圳也具有独特资源了。

 

别的城市的不可被复制就逐步减弱了,港口有竞争,制造业有竞争,溢价太高会被取代。

 

那么,有没有一个水分不多的“干货指标”?

 

有的。其实,反映一个城市经济现状,最“干”的指标是看国税,真正反映人民富裕程度的是个人所得税,总之都没GDP什么事。

 

因为没有人吃饱了撑的,去多报利润和收入,多缴税。



二、GDP含税量:这个指标很“干”



我把这个比值叫做“GDP含金量”。

 

与以前的城市数据比较一样,还是泾渭分明,GDP越低的城市,有着更强的欲望把数据呈现的更好看。

 

但是,税收无法改变。

 

所以,它们很少提税收。我们不知道它们的GDP里到底含了多少价值,我们以为它们经济很好了很富裕了。看了税收数据,就会理解,完全不是那么回事,就会理解,某些地方政府卖地的需求多么强,对于房产牛市的渴望多么强。

单位:亿元

 

注:国税数据都包含了海关代收,长沙的剔除了烟草数据,上海的是根据地方财政数据反算出国税的,成都武汉天津等几个的数据是根据去年或者今年前面的数据估计的。

 

1)    用灰色表示出来的城市,是GDP含税量不超过10%的,排名靠前水分大的只有重庆。看来在税收这个照妖镜下,重庆盛名之下其实难副啊。

 

2)    排名靠后的税少的就明显多起来了。可见,GDP越低的城市,越倾向于报一个较高的GDP数据,就像女明星的身高,172的一般说自己174,而154的总是说自己165。

 

3)    中西部省会是“水灾”重灾区。最高的武汉也就勉强11%。可能觉得自己肩负重任,既承担了本省的高度也代表了中西部发展成就,所以,愿意以更好的形象出现。


4)    宁波、东莞、厦门GDP含税量在20%左右,可能因为是千年老二,不在闪光灯下,心情放松很多,就像甄嬛传里,皇上对甄嬛说:我要是一个富贵王爷,只皇后一个贤妻和你一个美妾足矣。可见,王爷有两个就够了,皇上压力多大呀。


5)    青岛、宁波、厦门这些港口城市,“干货较多”,还是可以和内陆省会一较高低的。


6)    看完税收数据,有没有觉得有些城市特别、特别想卖地呀?哪些我就不点名了,看了数据就知道了。



三、人均国税



这次我们干脆撇开GDP,直接看人均税收数据——脱了那层外衣,你能清楚看出谁是真的“胸”狠,谁只是填塞的人工硅胶。


1)  如果说从GDP上看,广州仍然比深圳高一点,那么从国税总额,特别是人均国税额度上,可以清楚看到,深圳确实要好不少。所以,现在都叫“北上深”,而不叫“北上广深”,是有道理的。


2)  人均之后,灰色的三兄弟(重庆、郑州、长沙)更低了,所以,前面的GDP含税量指标,并没有冤枉这几家。嗯,郑州最低,长沙是剔烟数据,郑州的没剔烟,而重庆起码总量高。


3)  深圳、广州、天津、重庆GDP数据已经很接近,但是税收却大相径庭,足足分了四档。谁真有“胸”怀,谁只是在唱歌,一目了然。


4)  小小厦门,无论是GDP含税数据,还是人均纳税,都远远好于几个跃跃欲试的上位热衷者,所以厦门的房价涨是有理由和底气的。


5)  还看不出任何哪个二线城市有潜力进入一线,倒是觉得武汉有进入强二线的可能,或者说武汉只需要时间了。



四、“五大”的分量


单位:亿元


1、2016年,全国税收11.57万亿,京沪广东江苏浙江总计7.82万亿,占了全国的67.5%.

 

看来大部分省份都是打酱油的,只有鸡的屁(GDP),没有税,很多省份是要依靠转移支付的。

 

怪不得有人开玩笑说,越穷的地方越左。因为他们要依靠转移支付呀,享受了社会主义的好呀。

 

2、东南沿海三省一市比重超过56%,说明中国经济的重心仍然在这里,一直在这里。广袤的北方(不含北京),从经济上,几乎可以忽略。

 

3、今年的全国税收11.58万亿,看到一个数据是土地收入3.7万亿,可见财政对土地依赖程度之高,减税应该是大趋势,即使难减,再加税的可能不高。如何摆脱土地财政真是一个大课题,不是想象中那么简单。

 

总结


地方政府喜欢GDP,因为它既能营造欢喜局面,又容易被操纵。

 

实际上呢,GDP水分太大,很难看出一个城市经济的真正面目,我觉得国税数据相比GDP来说,可靠的多,让你可以透过纷繁的数据感知经济的脉搏到底在哪里。


最后加一句:中国各城市差异如云泥。所以,你的房买在哪里,真的相当、相当重要。


来源:港股那点事(hkstocks)   作者: 特姐


为何我说东京房价比北上广便宜一半 



有朋友问我,在日本买房到底贵不贵?东京比北上广地区贵出多少?我告诉他们一个数据:东京的房价要比北上广实际便宜一半。

  

说到日本的房价,我们必须要理清2个概念:第一,中国出售的房子大多数是毛胚房。第二,中国的房子面积都是按照建筑面积计算。而日本恰恰相反,所有出售的房子必须是精装修房,房子面积是按照实用面积,也就是自己家里的室内面积来计算,走廊、阳台、电梯间、大厅等公用部分,是不能计算在房价中分摊到每一户住户头上的,必须由建筑开发商自己承担。

  

那么,中国房子的建筑面积和日本房子的实用面积相差多少呢?一般是相差30%。也就是说,在日本买的70平方米的房子,相当于在中国买了100平方米的概念。这也意味着,日本的房价假如是1万元人民币一平米,那么,在中国就变成了1万3000元的价格。

  

所以日本房地产开发公司的人常说,中国人实在太精明,建筑开发商把自己应该承担的那一部分责任与义务,全部转嫁到住户的身上,自己一点也不会吃亏,而且还能卖一个好价钱。



日本的建筑法规定所有的房屋,都必须是要精装修完毕以后才能出售,或者出租,这样一来的话,就意味着日本的房价是包含了精装修完毕的房价,而我们中国的许多房价,还只是毛胚房的房价。


那么,精装修完毕的房价和毛坯房的房价,差距有多少呢?如果按照通常的3室1厅的装修标准来计算的话,大概这一差价在70万元人民币左右。


日本精装修的基本标准是,墙体、地板、厨房设备、卫生间设备、洗浴间设备、中央空调设备、除了吊灯和吸顶灯之外的基本灯具都必须安装完毕,你只要拎一套被子就可以入住。而且精装修使用的材料都是环保材料,包括隔热保温墙体、隔热阻冷门窗等。

  

现在我们来比较一下东京与中国北上广地区的房价差距。东京是日本最大的都市,东京的城市核心区,是以环城的轻轨列车山手线为界,山手线之内为核心城区,山手线之外,为非核心城区。其实这一划分方法是有问题的,因为银座就在山手线之外。但是东京的不动产市场就是喜欢以山手线作为房价的分界线,核心城区就相当于北京的三环之内地区。

  

目前,在山手线之内地区的房价,以高层公寓楼为标准,一般都是1平方米100万日元。100万日元相当于6万元人民币。但是这6万元一平米的房价,包含了精装修,而且是实用面积。因此,北京的一位房地产公司的总裁跟我细细计算了一下,如果按照北京毛胚房、又是建筑面积的房价来计算的话,东京的6万元1平米,放到北京的话,其实际价格只有3万8000元1平米,要比北京的房价便宜一半左右。更为重要的是,因为日本实施的是土地私有制,因此,即使买了公寓楼,所有的住户对于整栋公寓楼的土地依然拥有均等的永久权利。



东京的土地和房价自然是日本全国最贵的,比大阪京都地区都要贵,如果去日本地方城市买房的话,那房价就相差很大,譬如说,在日本著名的旅游胜地的北海道小樽市,一户建,也就是中国概念中的别墅楼的二手房,它的价格往往只有相当于30万到50万人民币。而在东京,这个房子价格就要达到250万到350万人民币。

  

现在在东京买房子最多的中国人,其实不是投资家,而是在日本工作的中国人。因为有许多的孩子,他们在日本读完大学以后就在日本工作和生活,也准备在日本结婚安家,那么父母亲本来要在中国国内给孩子买一套婚房,现在就改在日本买。 我前些天遇到日本不动产研究所的市场调查部长本田先生,问他中国人在日本买房的比例占到了外国人买房总数的多少?他说,大概在60%左右。

  

那么日本的房价会不会像中国那样狂涨呢?今年年初东京的房价,与5年前的房价相比,平均是上涨了15%左右。为什么东京的房价会出现上涨呢?这里面有3个最基本的原因,一个是因为东京的商业用地的土地价格上升。最近几年,大批外国游客的到来,使得不少公司纷纷建造酒店和各种商店,这就促使东京的商业土地价格出现上升,商业土地价格上升也自然带动了住宅土地价格的上升。

  

还有一个因素,就是东京奥运会的因素。2016年,到日本旅游的外国游客已经突破了2400万人,根据日本政府的估计,每年递增15%的话,在2020年东京奥运会开幕时,外国游客总数一年将达到4000万人。这样一来的话,东京和日本主要旅游城市的酒店就会显得不够,因此政府就积极鼓励发展家庭旅馆来接待外国游客,这就让一部分人看到了商机,买房开家庭旅馆,因此导致东京等一些城市二手房价格的上升。

  

第三个原因,是包括中国人在内的外国人在日本购买房产,这几年已经成风,尤其是华人在日本的购房率年年攀升,甚至出现了炒房的现象。



那么,日本的房价是不是会继续上涨呢?日本不动产研究所的本田部长认为,到2020年东京奥运会开幕前,还有一点上涨的空间,此后会出现滑坡。原因在于,日本的目前空房率,也就是无人居住的房子已经达到2400万套,预计到2025年,将会达到3000万套。加上日本的出生率越来越低,房子需求人口减少,因此,房地产市场的供大于求的问题会越来越严重,房价上涨的空间已经没有。所以,他是这样劝我:如果你是想买来自己居住的话,现在可以买。如果你想买了以后出租的话,建议你不要买,因为可以出租的房子太多,必定会拉低租金,无法保证盈利。

  

他这么一说,我想起前几天我们办公楼的房东给我寄来的一份通知书,说从2017年1月开始,办公室的租金便宜1万日元。看来这就是一个兆头。


来源:徐静波的新浪博客


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