中国人和中国钱最喜欢去哪些城市?

华人财经汇2019-11-07 13:44:46


观察全球城市最近30年的发展动向,可以看到一个有趣的现象,凡是中国人和中国钱喜欢去的地方,往往都是发展机遇最多的地方,是一个地区或者国家的“风口”所在。中国人好像有一种天生的善于观察机遇、把握机遇的能力。


  • 作者:宇庭

  • 来源:海外掘金(ID:gold1849)


近日出品了一个研究报告,挑选了全球60个与中国人有关的城市,对它们的人口增长情况做出了详细的梳理,发现这样一些有趣的结论:


01、凡有机会处必有中国人


中国人与中国钱喜欢去的城市还真不少,既有美国、英国、加拿大、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等老牌资本主义国家的城市,也有越南、柬埔寨、马来西亚等新兴国家的城市,所有这些城市的一个共同特征就是人口高速增长,经济社会欣欣向荣。



例如中国人与中国钱特别喜欢去的伦敦、墨尔本、西雅图,在过去五年人口增长态势都非常好。以伦敦为例,2011到2016共增长了51.8万人,增量远远超过巴黎、柏林、罗马等欧洲城市,也超过纽约、东京、新加坡、香港。对一个成熟的发达国家的城市来说,这个成绩非常的漂亮。


中国也爱去曼谷、金边、胡志明等东南亚城市买房,这些城市也正好处在人口高速增长期,曼谷在过去5年增长了86万人口、胡志明增加了77万、金边增加了20万。金边的人口增量看上去不是很大,但其人口增速却在60个样本城市排名第一,年均增长率达5.12%,远超曼谷与胡志明市。这个成绩没有辜负中国买家对金边的厚爱。


而中国人不爱去的美国五大湖城市,以及让中国人无感的广岛、京都、大阪、长崎等地方,这些城市的人口在过去5年基本上为负增长。


现在,对于一个海外资产的买家来说,最好的策略也许不是听华尔街分析师的数据报告,而是跟着中国人到全球买买买。


(全球城市人口排行榜)


02、美国人口中心正在加速南移


美国人正在进行一场跨越半个国家的大迁移。


(美国人从中西部城市迁向加州、德州和佛州)


他们离开位于中西部伊利诺伊,离开东北部的西弗吉尼亚,穿越大半个美国,不顾一切地奔向美国版图南端的德克萨斯、佛罗里达,和西部黄金海岸加利福尼亚。


过去五年,这三个州成为全美人口增长最多的州,人口净增量居然已经占到了全美新增人口的一大半。过去五年全美增加的人口,有88%都去了南部和西部地区。


加州、德州和佛州历来是移民和投资热门城市,现在更加变本加厉了。但苦了美国其它很多地方。


2016年美国人口增长率爆冷门,创下1930年代以来最低,纽约州人口甚至出现十年来的首次负增长。但人口规模与纽约州相差无几的佛罗里达州,在过去五年增加的人口是纽约州人口增量的7倍。


还有一个州,在这场举国南迁和西迁的浪潮中,成为了最积极的参与者。


伊利诺伊州,全美人口数排第五,但过去三年人口一直在下滑,到2016年总人口仅剩1280万,让这座千万人口大州,成为了全美人口增长倒数第一州。其中以芝加哥的人口减少最为严重。这座人口规模仅次于纽约和洛杉矶的城市,已经连续四年人口流失。


03、整个日本大约只剩下东京了


我们统计的日本城市,东京以42.8万人口增量响当当领跑全日本乃至全世界,但整个日本大略也就只剩下东京了。


在日本,这是一场全民参与的大迁徙。全日本都在朝着一个人口密度1.5万人/平方公里的城市进击,而且脚步之坚定,超乎你的想象。这个城市,便是东京。


(日本人口从全国奔向东京都市圈)


截止到2016年,日本总人口已连续第六年下滑。过去五年,由于大部分城市人口不断流出,日本仅有7个城市人口在增长。


换句话说,日本有15%的城市,正在与85%的城市进行一场人口争夺战,而且大获全胜。而这7座城市,分别位于以东京、大阪、名古屋三大城市群。


整个首都经济圈所在的四座城市,过去五年人口净增61.8万,面对日本人口五年负增长86.6万的现实,不得不感慨:日本人向首都经济圈和三大城市群迁移的决心远远超出我们的想象。


04、东南亚:首都往往包揽一切


 最近几年,我们不断听到国内大叔大妈涌入东南亚,买房如买白菜的故事。疯狂背后的逻辑在哪里?人口和经济增长。



国人爱去的几个东南亚国家,其首都和第一大城市往往集中了该国主要资源和人口。


过去五年内,越南整个国家的人口增长,接近30%都发生在胡志明市和河内。


柬埔寨人口在整个东南亚地区增长速度最快,其中金边市的人口增速更是跃居全球首位。从2008年至2013年,柬埔寨各省人口占全国总人口的比例纷纷下跌,唯有金边市和东部波萝勉省人口在全国总人口中的比例不断增大,这两个区域也正好是柬埔寨整个国家人口增长最多的地方。


此外,金边不仅拥有强劲的人口增长动力,也一直是东南亚的房产洼地。房价远低于周边国家的主要城市。而由于供求关系的影响,金边房价年平均涨幅已经在15%-25%左右。



东南亚国家由于整体国土面积都偏小,城市发展很不平衡,再加上首都和屈指可数的直辖市本身就聚集了全国最优质的资源,因此东南亚各个国家的人口都纷纷朝首都和直辖市聚集。


05、澳大利亚:墨尔本正在打败老大悉尼


过去五年,无数澳大利亚人都在朝着同一个城市迈进。但这个城市不是澳洲第一大城市悉尼,也不是首都堪培拉,而是墨尔本。


墨尔本人口规模一步步逼近悉尼,人口增长量一度超越悉尼,仅次于胡志明、河内、伦敦,以3.5%的人口增速甩了悉尼好几个身段。


这一切竟是为何?


看一眼这几年澳大利亚的人口流动趋势,便能知晓一二。


(悉尼成为澳洲唯一一个人口一直净流出的城市)


悉尼,澳洲第一大城市,如今已是全澳洲人口流出最严重的城市。而且人口流出情况愈发严重。


不像国内“逃离北上广”仅仅出现在自媒体的标题中,澳洲人,可是真真切切地在逃离“北上广”一样的悉尼。


(澳大利亚人从悉尼离开,北上布里斯班,南下墨尔本:红色为人口净流入,绿色为人口净流出)


反观一直屈居悉尼身后的墨尔本和布里斯班,这两个城市所在的州维多利亚州和昆士兰州,是澳洲仅有的两个人口一直净流入的区域。


澳大利亚这场逃离“北上广”,北上布里斯班,南下墨尔本的运动,你愿意一起吗?


06、欧洲:这里的人们越来越不爱动弹了


 欧洲人越来越不爱动弹了。


法国有个不成文的说法,叫巴黎人与乡下人,大意便是说法国其他地方都不如巴黎。但这些年巴黎圈还真是没见多少人进来。2016年巴黎人口约225万,人口不算少,但这几年的人口增长速度接近逼停状态,法国的这个巴黎圈,还真是稳定。


德国也是如此,人口大城柏林总人口排名占到了第十五位,但人口增长真是慢,仅仅0.67%,也就比日本快了一点点。


生不出来也就罢了,偏偏迁移也陷于停滞。巴黎柏林尚且如此,欧洲其他城市人口增长可见一斑。


英国目前有八大都市圈,人口主要集中在伦敦都市圈和曼切斯特都市圈,以及以伯明翰为中心的西米德兰兹都市圈(West Midlands)。与其他国家不同,英国城市人口规模都偏小,仅有伦敦一个超大城市,其他大部分城市都属于中小型城市。


 (英国八大都市圈人口)


过去五年来,英国城市的人口以较低的增长率缓慢稳定增长,总体呈现出大城市人口净增量靠前,小城市人口净增偏低的局面。因此在总人口排名和人口净增量排名上,这些英国城市并未出现较大的位次变动,维持着稳定的人口变动模式。


当然,静悄悄的英国人也总爱来点小惊喜。南安普顿在整个计入统计的英国城市中,人口排名非常靠后,但人口增长率已经超越伦敦,成为英国人口增长最快的城市。而曼切斯特作为伦敦第二大都市圈的中心城市,人口增长率也非常喜人。


07、加拿大:这里的人们越来越宅了


加拿大人很可能是世界上“宅男宅女”比例最高的国家了。


(大部分加拿大人聚集在红色圈圈的四个省份)


也许是习惯了常年的冰雪天气,加拿大人比其他国家的人们更具有“宅”的属性。他们似乎已经放弃了迁移。


加拿大北部属于高寒地区,因此大部分人都居住在南部地区,也就是上图中画圆圈的四个省份:安大略省、魁北克省、阿尔伯塔省,以及不列颠哥伦比亚省。


究竟有多少人?大概也就是全国86%的人口吧。


而它们也恰恰是加拿大人口增加最多的省份。过去五年里,加拿大人口净增192万人,其中90%都来自上述四个省份。


受上天眷顾的安大略省,北靠北冰洋海湾,南临五大湖,诞生了加拿大两座人口大城:多伦多与渥太华。


目前加拿大有六大都市圈,其中最大的是多伦多都市圈和蒙特利尔都市圈,两个都市圈聚集了全国约30%的人口。



不过,近五年来,多伦多虽然体量大,但人口增长动力稍显不足,人口增速不及卡尔加里,过去五年一直保持着3.1%的人口增速,它与多伦多、蒙特利尔的差距,正在慢慢缩小。


08、不仅要看人口增长,还要看人口结构


 仅看人口增长,不看人口结构,一不小心,也可能误入一座即将成为“养老院”的城市。


联合国将人类年龄分为三组,分别是0-14,15-64,65以上。15-64岁是真正具有劳动力的年龄层。劳动力人群占比越高,说明国家可供给的劳动力越充足。


为了弄清楚这些人口增长火爆的城市,究竟有多少劳动力储备,我们统计了各个城市15-64岁的人口占总人口的比例。


在计入统计的城市中,西雅图和波士顿以超过75%的劳动力人口比例甩开其他城市,它们有充足的劳动力可以投入经济生产中,未来经济动力十足。这一点也在西雅图的产业优势、经济增长和房价发展上得到证实。


还有一些城市劳动力储备也非常充足,劳动力比例超过70%:


西雅图、波士顿、旧金山、温哥华、新加坡、波特兰、丹佛、曼切斯特、芝加哥、格拉斯哥。


这一点,几座国际一线可能就不如国际二三线城市了。15-65岁人口比例都未超过70%。


为了根据人口因素更加全面地挑出未来具有足够增长动力的城市,我们做了一个人口增长率与劳动人口比例的二维象限图。


(第一象限城市具有人口绝对优势)


分布在第一象限的城市,比如西雅图、丹佛、墨尔本、波士顿、温哥华、堪培拉等等,既能保持高速持续的人口增长,又有充沛的劳动力供给,是未来值得关注的城市。


09、抓住未来价值投资机遇


价值投资,顾名思义,就是要买低于本身内在价值的投资品。无论是在国内还是国外做资产配置,对于追求稳健回报的投资者来说,最重要的投资标的之一当然是房产。而选对了房产投资城市,这笔价值投资就成功了一半。


前面我们从国家、城市人口变化、城市劳动力供给方面做了剖析,但资产配置终归是要落到房价带来的收益上才行。若这些具有人口竞争优势的城市,恰好又有不错的房产租金回报率,只要当地经济不出现大变故,基本可以圈定这些便是未来值得重点关注的区域。


(1)国际一线:稳定低收益


国际一线城市集聚了最优质的资源,因此未来数年内仍将是人口大规模聚集的地方,房产需求仍然保持强劲增长。


(2)国际二三线中型城市:较稳定的高收益


结合人口竞争优势和租金回报率,表现最抢眼的还是如西雅图、洛杉矶、墨尔本、丹佛这样的国际二三线城市。不仅占据人口优势,在租金回报率上的表现也优于国际一线城市。


(3)东南亚城市:风险与机遇并存


东南亚城市中的胡志明、河内、金边、曼谷这些城市,正在经历改革开放初期中国人口和经济都蓬勃发展的时期。这几座城市的人口增速都领先全球城市,再加上这些国家的政治环境基本趋于稳定,正处于经济发展的上升期,未来将会有更多值得关注的机遇。


这个全球互联互通的时代,机会很多,选对标的物,往往资产配置就成功了一大半。具体怎么选?我们不仅提供了思路,也提高了答案。下一步,便看您的脚步投向哪里了。



欢迎添加小编微信:misshua2017


— END —


点击下方蓝色标题 查看更多精彩文章

  • 邪教就在你家小区里:警惕披着亲子教育外衣的灵修邪教 !

  • 花8亿给员工买房,出差还赠送旅游,这家全世界福利最好的公司,居然是两个中国人开的!

  • 巨变来临!马云和刘强东突然宣布!

  • 惊爆!现在轮到外国人抢中国马桶盖了

Copyright © 日本跟团价格联盟@2017