为什么到日本投资买房的中国人越来越多?

启程日本2018-10-02 14:01:13







根据日本NHK电视台报道,2014年外国人投资日本房地产成交额达到9817亿日元(约合642.8亿人民币),占日本国内房产市场的2成之多。另据日本最大的华人地产公司提供的数据显示,每月房屋地产成交量可以达到百件以上,其客户主要来自中国大陆、香港和台湾地区










中国人赴日投资买房热



回顾日本经济史,在上世纪80年代,五大工业国联手迫日元升值,日元汇价3年内大幅上升86%,新增的货币大量流入股市及楼市并带来泡沫。80年代末,日本牛市见顶,随后股市暴跌,引发银行、企业、证券公司巨额亏损,令日本房地产泡沫也在90年代初破裂,其后日本陷入“迷失20年”,最低谷时的楼价比高峰时期蒸发约80%2011年的“3·11”大地震后又再次重创了当地的楼市股市,部分物业的价格至今仍只是当年高峰时期的三分之一。至20129月现任日本首相安倍晋三上台后推出“安倍经济学”,着手解决日元汇率偏高及自由贸易协定等问题,当年下旬开始实行量化宽松政策。自2013年年初至201410月底,日元对人民币汇率下跌近30%,兑美元同期也贬值超过20%。日元贬值,变相为中国投资者打了折扣,加上日本成功申办2020年东京奥运会,东京和大板甚至可能会开设赌场度假区等利好,令不少海外投资者重燃对日本楼市升值的预期。






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日本不动产市场趋于理性,整体投资环境转好!



与其它国际大都市相比,日本大城市房价并不算抢眼,不如伦敦、纽约、旧金山等国际大都市,也不如国内一线城市“北上深”。也可以说泡沫破裂后,日本房产泡沫程度远低于世界上很多热门投资目的地国。对比英国、加拿大、中国、美国与日本的房价指数,不难发现在五个国家中,日本的房价指数是最低的,从1991年泡沫破裂后,再未经历较大涨幅。日本从1980年至今,房价的涨幅是五个国家中最小的,且与其他四国之间的差距相当大。


一方面,我们可以认为房价上涨乏力,是“失去的二十年”之结果;另一方面,微弱的涨幅也说明日本房产市场很理性,房屋价格并未大幅偏离房屋本身的价值。反观英、美、加、中四国,已经经历过不止一轮的涨幅了,且上涨幅度远远高于泡沫破裂之前的日本。另外,我们可从“租售比”这一指标来对房屋泡沫程度进行比较。租售比=月租金/房价。比值越大,收回房产购买价的期限越短,该房产越值得投资。按国际通用标准来说,1200 – 1300是房价健康的区间。如果比值低1300(即300个月以上的租金收入才能收回购房成本),说明房产泡沫显现。若租售比值高于1200,则说明房产比较具有投资价值。一目了然,日本大城市房产的泡沫化程度远低于全球其它大城市,租金回报率成为投资亮点。放眼望去房地产投资世界范围内,能够和美国曼哈顿、英国伦敦金融等多个国际大都市城相提并论的CBD并不多,其中日本东京市新宿算是一个,新宿区位于日本东京都中心区以西,距银座约6公里,是东京市内主要繁华区之一,仅次于银座和浅草上野。


中英美加日五国1980-2016年房价指数对比图


在投资日本房地产的海外投资者中,中国投资者最为抢眼。2015年8月,一名中国个人投资者以6.9亿日元和6.8亿日元的现金接连买下了两栋东京的相邻新建房屋,经日本媒体报道后引起不小震动。虽然中国投资者投资日本房地产近几年才兴起的,但是投资十分活跃,购买力巨大。目前,对日进行不动产投资的中国投资者主要有两类:一类是富裕阶层及部分中产阶级个人投资者,另一类以房产相关民营企业、投资型基金为主的机构投资者。







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2020东京奥运会的效应到底有多大?



奥运会概念无疑成为外国投资者的投资信条。从东京于2013年9月被时任奥委会主席罗格宣布成为2020年奥运会主办城市,并获得2020年夏季奥运会主办权那天起,日本便已成为了全球最有潜力获得高收益的投资对象之一,受到了国内外投资者的广泛关注,至今日本楼市已上涨11%



奥运会对房地产市场的助力是有理论基础和历史经验支撑的。理论上说,筹备奥运会需大兴土木,新建、扩建体育场馆、奥运村。奥运的虹吸效应使外地和外国人口涌入举办城市,带动需求上升,推动房屋租赁、旅馆、酒店业的发展。奥运会需加强基础设施建设,交通是重中之重。交通网络的完善,能带动干线和中转站附近的地产增值。从历史经验来看,历年奥运会举办之后的五年内,举办城市和举办国的房价均有不同程度的涨幅。下图是“房天下”对“举办奥运会与房价变化之间关系”的整合报道,前几届奥运会的举办城市和举办国房价均出现涨幅;激战正酣的里约从2008年2013年,房价上涨了225%08年奥运后北京的房价涨幅更是毋庸置疑。东京会否续写这一“规律”?就最近几年看,这一规律在持续。东京都、首都圈、日本三大城市群的房产在过去两年内均持续涨势。直到2020年前后,东京和日本主要大城市楼市行情较为乐观,奥运带来的利好不容忽视。


有权威官方数据显示,里约奥运“东京八分钟”宣传是相当成功的,毫无悬念,全世界的目光再一次把关注焦点,都投向了2020年夏季奥林匹克运动会东道主 — 日本东京。不难说明,奥运早已不仅仅是一场体育赛事,它对国家形象、资本经济的格局影响深远,事实上,从经济利益来说,举办一次奥运会,如同举办一次全球性的招商引资,能将全世界投资人的眼光都吸引到本国,推动更多建筑项目的进展,各个行业都希望抓好这次机遇,房地产作为国民经济及资本顶渠柱,更不例外。


东京都和首都圈房价指数过去两年走势图


日本三大城市群两年房价走势



2000年悉尼奥运会——从1993年到2000年,每年房价递增幅度都超过10%,在随后的七八年时间中,城市房价翻近一番;

2004年雅典奥运会——从1995年到2002年,房价涨幅超过65%;

2008年北京奥运会——从2003年到2008年,5年时间房价狂涨2倍。2016年6月份北京住宅均价为37132元/平方米,而在2006年,这一数据仅为7375元/平方米,价格上涨24790元/平方米,涨幅为5倍;

2012年伦敦奥运会——伦敦奥运会举办场地是位于伦敦斯特拉福德(Stratford)的伊丽莎白女王奥林匹克公园(QueenElizabeth Olympic Park)。距离伦敦奥运会已四年,其对房产价格的影响力仍不可小觑,尤其是主要比赛场馆周边。这个地区房价每月涨幅最高达3522英镑,为英国全国房价平均增速的3倍,过去四年内房屋价值增加53%。

2016年里约热内卢奥运会——在世界杯和奥运会的双重影响下,从2008年到2013年,里约的房价上涨了225%。







3
投资者偏爱日本人口净流入地区、经济发达地区以及日本核心城市



2015年日本全国地价涨幅为2.99%,但日本一些主要城市的涨幅较为突出,包括东京、大阪、名古屋、福冈等。东京市中心的一些区,土地价格涨幅比较可观,尤其是中央区,千代田区,港区,新宿区。大阪市区涨幅也不错,大阪北区、中央区、西区都有较高涨幅。另外,福冈、横滨等城市的某些去也有不错的涨幅,外国投资者也寄望于土地和资产增值。


在老龄化的日本,有些地区的人口却是净流入的,而这些地区也成为外国投资者们的首选目的地。下面两张图为日本总务省所做的人口变动报告,反映过去十年日本地方行政区的人口增减。我们从第一张图中可以看到,关东地区的东京都、埼玉县、神奈川县、千叶县人口均有增加。可以看到近五年来,人口增长较多的城市也集中在关东地区、近畿地区(大阪附近)、福冈县等地方。人口净增长对经济、房屋租赁市场是利好因素。日本人口主要集中在关东地区(东京周边),占33%,即4300多万人。其它人口集中的地方还有近畿地方(大阪、京都城市群)2250万人,中部地方(名古屋市,长野、静冈、新泻、山梨等)2150万人。


日本各地区GDP和人均GDP排名前三的地方行政区,也是日本人口最集中的三个地方,即关东、中部和近畿地区。日本人口集中地区是人均GDP高的地区。这些地区并未过多受到日本人口减少、经济停滞的负面影响,因此受到海外投资者青睐。


2005-2015日本地方行政区人口增长率


2010-2015年日本人口增减排名前十的城市


日本各地区GDP总额和人均GDP






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外国的助力:游客、在留者、投资者等



近年来,日本外国游客和外国在留者也持续增加。自2003年起,日本政府提出了“观光立国”的政策,希望通过放低签证门槛推动外国人赴日旅游。去年5月,日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版,订立了促进国外游客消费额翻番、增加免税店至2万家、2020年访日游客达到2000万人次等具体目标,将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。



2011年-2015年赴日旅游消费额与访日外国游客人数变化


根据日本观光厅的数据,去年日本入境游客已达到1974万人次,比前一年增长32%;而入境游客在日本的消费额去年已达到3.47万亿日元(约合2301亿人民币)。随着外国游客增多,日本酒店业不堪重负,促使日本政府逐步解禁民宿行业。游客和政策的双重利好无疑会给日本短租、民宿市场带来相当程度的推动作用。日本近三年来外国人增长率保持在1%-2%之间。其中,关东地区无疑是最吸引外国人居住的地区(下图)。东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县的外国居民增长率名列前茅。在本国人口负增长的情况下,外国人口净流入趋势(尤其是关东地区),能为日本的三大都市圈带来更多的有效需求,这也成为海外投资者考虑的因素之一。


此外,日本的稳定性也为外国投资者所看重。国际环境不确定性上升、“黑天鹅”事件频发、外国投资人寻求避险资产等因素,都为日本房地产业打了一针强心剂。据媒体报道,一名中国富豪去年在日本东京赤坂以13.7亿日元(约合7261万人民币)买下了两栋新建住宅房。世界最大的主权财富基金——挪威政府养老基金,也在日本开展房地产投资,在东京收购写字楼。而中资在投资日本住宅、民宿、旅店、度假村等案例也大幅增加,使得日本房地产市场近几年来保持上涨态势。海外投资者正掀起新一轮日本投资潮。


日本房地产市场中存在分化,由于多重利好因素和特殊性,日本大都市圈中的一些房产依然能够吸引海外投资机构和个人。







5
日本“民宿”成为中国投资者的“新宠”



随着每年约2000万的外国人访问日本,东京和大阪等城市地域的酒店严重短缺。严重的需求不足之下催生了日本当下最火的“民宿投资热”。中国投资者开始不断参与日本的“民宿”项目,比起一般不动产投资回报更高这一点吸引了投资者的目光,中国企业创建的民宿中介网站也表现活跃。据日本《东京新闻》7月18日报道,原本民宿指的是将个人住宅等有偿提供给外国游客使用,承担了一部分国际亲善的职能,但实际上已经成为不动产和租赁行业的新型营商模式。“中国民宿”的出现再次凸显出民宿的理想与现实之间的差异。




据一位主要面向中国投资者从事不动产中介的业内人士介绍,自去年夏天中国股市大跌以来“比起股票不动产更安全”的意识开始增强,一些投资涌向了比上海还要便宜的日本的不动产项目。恰巧东京和大阪等大城市由于外国游客激增、酒店房间供不应求,民宿就开始吸引投资者的目光。据这位业内人士所说,近来有投资不动产意向的中国投资者半数以上都与民宿有关。报道称,诞生于美国的Airbnb是知名的民宿中介网站,但中国企业创办的同类型网站的存在感正在提升,比如总部位于上海的“自在客”和以深圳为基地的“住百家”。房主在网站上刊登出租屋的照片和价格等信息,游客从网站登录名单中挑选符合自己预算和条件的房间预约后就OK了。


2015年“自在客(Airbnb)”网站的销售额突破了1亿元,借助中国游客的海外旅行热潮实现了快速增长。在“自在客”推荐的12个人气旅游目的地城市中,日本就占了6个(大阪、京都、奈良、东京、箱根、札幌)。检索日本的民宿,在17日晚9点这个时间点会显示14407个空置房间。有些看上去就像中国人的房东一人拥有很多出租房,由此可见中国民宿之火爆。


据一位从去年秋天开始在新宿区经营民宿的中国投资者透露:4月的樱花季十天时间就能有80万日元(约52000元人民币)的营业额。比出租普通住宅相比民宿的利润更高。这位先生将一座主要面向学生租客的公寓楼里的10个房间改做民宿。平常一个人住一晚上的租金是3000日元,到了樱花季一人一晚的租金能达到6000日元。租给学生的话每月的租金仅为7万日元,而民宿一个月的收入就有20万日元以上。


有关数据显示,2015年全年的访日游客数量创下了1974万人次的纪录。而据日本观光厅发布估算数据显示,2016年上半年访日外国游客数量为1171.38万人次,更是比2015年同期增长28.2%。其中,中国大陆游客最多,为307.66万人次。随着每年约2000万的外国人访问日本,东京和大阪等城市地域的酒店严重短缺。供不应求之下,民宿以比传统的旅馆更加便宜和人性化等优点,吸引着众多游客入住,于是也就成为了投资者眼里一块“大蛋糕”。


其中,随着赴日旅游的中国人暴增,中国游客总数已牢牢占据访日外国游客中的榜首位置。同样是民宿,如果是中国人运营的民宿的话,在语言沟通上更为便利,对游客也就更有吸引力。一般来说,比起投资国内房产如上海等城市3%的房租回报率来说,租金回报率达5%-8%的东京房产对中国投资者相对较有吸引力,如今房产改为民宿收益率更是要比单纯出租要好。因此,越来越多的中国人会想到日本来投资房地产,进而把它们打造成民宿。民宿在逐渐成为吸引中国人投资日本房产的一个重要的诱因。


同时,日本的房地产经过25年的调整後,重现投资价值,现时价格已止跌回升,在2012年推出的安倍经济学及量化宽松政策已令日本楼价稳步上升了20%。加上东京在2020年即将举办奥运会,这也给日本地产注入了一剂强心剂。中国投资者日本民宿投资热背后的风险,首先,诞生于民间的日本民宿业颇有“半路杀出个程咬金”的意味,会给当地房租市场造成负面波动。随着“个体性存在”的民宿数量增多,以及外国游客的流入,“水涨船高”势必造成房价和租金的上涨,从而影响传统居民和租民的生活,这会给相对平稳的日本租房售房市场造成一定的冲击。










中日房产对比表



中国

日本

交房标准

大部分为毛坯房,交房后还需业主自行装修

100%精装修房屋,交房即可入住

产权期限

70年使用权

永久产权,可继承

房屋首付比例

签订合同一般首付为20%-50%

签订合同时首付10%

管理服务

签订合同后,缺乏管理

有专业人员进行管理,定期修缮维护楼房(十几年后依旧如新)

市场成熟度

新政策不断出台,宏观调控频繁,市场波动较大

政策规范,市场稳定

法律保障

买卖过程中无专业律师参与

专业律师全程陪同,维护业主利益

租赁市场

中介制度不完善导致欺骗行为频发,严重损害业主利益,且住进较低

不动产各制度完善,租客普遍诚实守信,出租率高、租金高、受益高

空房空置率

缺乏严格的租赁管理,服务部规范,房屋空置率高

东京大阪等核心地区出租率高达90%以上

面积

建筑面积+使用面积

房屋实际使用面积

回报率

2%左右

10%以上





日本投资买房的十大优势

稳定的高回报率;

政治稳定、法律健全、不动产波动幅度小;

城市开发基本完成,很少发生被迫搬迁(如有万一会得到丰厚补偿);

不动产买卖透明;

永久产权、可代代相传;

容易获得往返日本签证;

无资产来源要求及背景调查;

购房者可选择不居住在日本,但需交付房屋全款;

房屋质量高、维护好、不易老化、全部精装修,出租方负担较轻;

再次出售较容易。





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