楼市如股市 ,高房价背后的真实逻辑?

周密金融2018-06-15 06:45:12

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版权: 来源 断刀读书 ID:a2839428978 作者 快刀洪七、缓缓说ID:huanhuanshuo520


茅台酒的酒价和股票在蹭蹭蹭地往上涨,有人算过,十年前你买的30万元茅台,现在就是600万元了。这与房价上涨的速度差不多。这年头,GDP没跑赢M2,工资收入没跑赢M2,刘翔也没跑赢M2,只有茅台和房价跑赢了M2。所以,史称“茅房时代”。


中国最神秘的事情莫过于房事,有人说买买买,有人说卖卖卖,有人说涨得很高了,现在调控,现在就是拐点,拐点,拐点,有人说,继续买,你觉得高只是因为你没有想象力。。。


典型的例子,看报纸上说,有人在2015年初把深圳的房子卖掉了,没想到房价大涨,现在追悔莫及,不过好歹收入高底子厚,现在还是重新买了房,不过损失就大了。 


到今天,由于国家政策的严厉管控,据说房市已经趋于稳定将近一年了,媒体说什么房价连续多少个月下降,我看了下,下降不过区区几十元,几百元,这叫什么下降?


经常有人在论坛上问这样的问题:


一线城市生存压力大,不想过的太辛苦,想把房子卖了,拿着三四百万的现金回老家,在老家市中心本来就有120平米的大房子,三四百万做个理财,一年也有个20万的收入,日子可以过的很轻松,各位网友怎么看?

今天我也谈谈自己的看法。


1. 城市化是人类发展的趋势


越富有的国家,知识(包括技术、信息和创意)在经济发展中所起的作用越大。这意味着,越来越多的人需要通过和别人的交往来传播知识。同时,也从与其他人的交往中获得知识,从而更好地成为知识的生产者。换句话说,需要面对面的交流,聚集,于是形成了城市,而形成竞争优势的城市更在历史的竞争中胜出,这就是愈演愈演的城市化 




城市提供了很多公共服务。比如卫生、教育。在上海,浦西是传统的市中心,优质的教育资源大都集中在浦西,结果,一些原本住在浦东的人,为了孩子也搬到了浦西。


最新研究发现,夫妻双方的就业也是大城市更能够吸引专业人才的重要原因,大城市资源丰富,能保证夫妻双方都能在一个城市找到合适的工作。像康奈尔这样的老牌大学近年出现的一个问题就是,在挖人才的时候,很难给夫妇两人同时提供好的就业机会,原因就在于康奈尔的位置在所谓的“大农村”。与之形成对照的是,纽约大学的进步非常快,不能不说这是借了纽约的“地利”。



只有城市,才可能提供这样的多样性;只有大城市,才可能提供更多元的文化和更多样的消费服务。这样专业化的结果,既能使得城市生活丰富多彩,同时,也使得人们在专业化的生产中不断积累经验,加强专业化程度。而专业化程度又反过来提升了生产者的竞争力,以及城市生活的品质。


大量的企业在大城市扎堆,特别是集聚在中心城区,也是为了交流的便利。线下和线上交流两者不是“互替”而是“互补”。比如,微信朋友圈里都是见过面的朋友,刚开始会与一个人在微信里交流,接下来就是面对面的讨论更有效率。在人力资源领域,面试是很重要的招聘途径,这不是打电话所能替代的。相反,线上的交流实际上会产生更多的线下交流的需求,信息技术更可能催生了与更多人见面的需要。这其中的道理,就和当初电话的产生并没有让大城市消亡一样。



城市化是人类发展的趋势,这一点毫无疑问。


2.城市化到什么程度会终止,别天真了! 


关于大城市病的问题,“城市病”容易被人们直接感受到,而城市扩张带来的好处,则是看不见摸不着的。但忽视城市规模带来的各种好处,简单地将“城市病”与城市人口规模联系在一起,就会得出应该控制城市人口规模的荒唐结论。


“城市病”主要不是城市扩张本身带来的,而是还是因为技术与管理没有跟上时代。举例来说,因为有网购产生了,但是还没有相应的法规,产生了假货,我们能认为是网购的问题吗?我们应该制定法规,跟上管理,而不是因噎废食。


我们虽然觉得中国城市建设己经很成功了,但是单单从道路来说,拿中国城市的北京上海广州深圳跟东京的地铁来比,线网的密集程度还是差很远。也就是说,我们所谓的挤,还是因为道路太少。理论上,容纳更多的人口,建设更多的道理和基础设施,是完全可以满足城市的需要的。同时,还能带来聚集效应,更大地提高效率和生产率。


不能因为有大城市病就觉得要控制——这是没有逻辑的。城市化是趋势,并不会因为你抗拒而改变,中医讲“以病为师”,病是对我们身体问题的指引和提示,事实上大城市病是告诉我们加强城市化的基础建设,要是看错了趋势,会落后许多年,错过发展时机。


不要天真地认为人口向大城市的集聚过程会终止。且不说中国仍然处在城市化刚刚超过50% 的阶段,即使在美国和加拿大这样的发达国家, 城市化过程已经基本完成,城市化的水平已达到了80%,人们仍然在不断向大城市集聚。一些国际大都市— 如纽约和多伦多— 仍然在继续扩大,而不是缩小。



这些国际大都市的长大,不光因为外国移民的到来,而且大都市人口在本国人口当中所占的比重在提高。日本的全国人口在下降,而东京都和东京圈的人口却在上升。



越是发达的国家,知识密集型的产业比重越高。这些行业的从业人员仍然愿意居住在大城市,特别是大城市的核心区。这样,既能满足在工作中需要的信息交流,也能满足收入水平提高了以后对于生活品质和多样性的需要。人们往大城市搬迁的趋势恰恰说明,信息科技没有强大到取代面对面的需求,至少在可以预见的未来,不会取代。


对中国来说,城市化是工业化的必由之路。大城市不能仅被视作中国经济的问题,而且应该视作诸多经济症结的解药,不是大城之伤,而是大城之药。很可能的情况是,即使未来经济增速降低,大城市化仍旧会继续。

 

3. 付高房价住在城市里,他们是最聪明的人


城市化产生高房价,什么是高房价?土地和住房,基础设施和公共服务的供给,高房价就是消费者为获得大城市生活要支付的代价。

为了大城市的生活,住更贵更小的房子,却节省了长途往返于小城市和大城市之间的金钱和时间成本。


在大城市内部,中心城区因为四通八达,一定是生活最为丰富的地段,大量的生产型服务业为了和四面八方的人做生意,也一定要抢占市中心的位置,排挤中心城区的居住功能。从某种意义上说,居住在大城市的市郊,每天花一个小时的时间,在市郊和市中心之间来回奔波,本身也是为获取更好的工作机会所付出的代价。如果要接近工作地,就买更贵的房子;如果收入不够高,就花更多的时间在路上。选什么样的生活,自己决定。总之,房价就好比是获得便利性的“入场券”。 


一个全球趋势是,“消费型城市”正变得越来越重要。永远不要忘记,在收入水平提高以后,新增加的消费更加需要见面和体验。你将更多地去看话剧和电影,减少在家里看电视和碟片的时间;你也更多地出席化装舞会,更多地去健身房,更少在家里和朋友网上聊天。


市中心不可替代的另一个原因就在于老建筑和街道所带来的体验。你坐在那里喝咖啡的时候付的钱只有少部分是咖啡的价格,绝大部分实际上是在购买那个“体验”,人越有钱越会购买“体验”。



如果我是错的,你就不会看到那么多人愿意花很多钱,下班以后带着疲惫的身躯赶到商学院的课堂里去上课,而不是在网上看教授的视频;


如果我是错的,你也就不会看到,越来越多的人愿意往大城市搬迁,并且还要花很贵的房租,住在大城市的市中心。


他们并不傻,恰恰相反,他们是这个世界最聪明的人。


那么,人越来越多往大城市集中,你说大城市的房价会涨,还是会跌?

 

4. 是“土地财政”让中国崛起,完成了原始积累


英国经济学者罗思义写的《一盘大棋——中国新命运解析》深入研究了相关的国家经济发展数据,得出的结论是,从全球来说,无论是美国还是欧洲还是亚洲,经济增长真正的动力,仍然来自于投资。我们以往所说的科技也好,劳动生产率也好,对经济增长作用都不如投资来得直接而有效。1989-1995年,生产率增长对全球经济增长的贡献率不足八分之一,而投入增长的贡献率在八分之七以上。1995-2000年,投入增长对经济增长的贡献率为五分之四以上,而2000-2004年和2004-2008年,投入增长对经济增长的贡献率接近八分之五。



上世纪90年代末,中国经济很困难,下岗潮、倒闭潮汹涌不断,银行坏账高企。要想加大投入,那么钱从哪里来?


在1998年进行了住房制度改革——中国的城市先开放土地一级市场,卖给开发商;开发商盖房子,卖给中国居民,形成房地产市场,即土地的二级市场。这是土地财政的起源,是中国房地产市场的起源。



赵燕青教授有一种新的观点认为:正是“土地财政”让中国崛起,完成了原始积累。我觉得颇有道理。


在土地公有制的条件下,任何公共服务的改进,都会外溢到国有土地上。买房子,其实买的是公共服务。政府直接从土地升值(招拍挂)中收回公共服务带来的好处。


不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法,中国土地收益的本质,就是通过出售土地未来的增值(70年),为城市公共服务的一次性投资融资。出售土地的本质,就是直接销售未来的公共服务。如果把城市政府看成一个企业,西方国家城市是通过发行债券融资,中国城市则是通过发行的“股票”融资。


房地产市场就是土地的二级市场,那么我们就可以参照股票二级市场的逻辑来评估房地产市场。二级市场股票的供给者是上市公司,而房地产市场的最终供给者就是地方政府。


1998年的政策实质上是允许了所有的地方政府进行IPO融资,卖出计划经济时代讳莫如深的国家以及集体所有的土地,获取再生产的资金。


这次IPO获取的资金用来干什么?中国的市长显然比A股上市公司大股东要靠谱很多,不会拿去肆意挥霍,也不会有事儿没事儿搞跨界。他们把绝大多数的土地出让金用于“铁公基”建设。所以,我们看到了央视近期推出的《超级工程》栏目中那些令人叹为观止的中国路、中国桥、中国车、中国港。


此后20年,中国经济在房地产的带动下,风生水起,一跃成为世界第二大经济体(按照购买力平价方式计算,已然是世界第一大经济体),老百姓也过上了好日子。


中国的“土地财政”,在短短十几年的时间内,创造了一个比西方国家效率更高的融资模式。依托“土地财政”为基础的强大信用,中国不仅产品横扫全球,而且出人意外地成为与列强比肩的资本强国。


以前从来都是城市化发展快的国家资本短缺,完成城市化的国家资本剩余,结果现在反过来,是中国向发达国家输出资本。在这些“反经济常识”的现象背后,反映的实际上都是“土地财政”融资模式的超高效率。


由于“土地财政”的融资模式,使得中国不必借由外部征服,就可以获得原始积累所必需的“初始信用”融资。高效率的资本生成,缓解了原始资本积累阶段的信用饥渴,确保了中国经济成为开放和全球化获利的一方。因此,即使在发展水平较低城市化初始阶段,中国也比其它任何国家更希望维持现有国际经济秩序,更有动力推动经济的全球化。


5. 买房子就是让你买中国城市的股票


“中国城市”——这些上市公司在过去的20年是幸运的,始终处于高速发展之中。卖地越多,自中央到地方的基础设施建设就越好,人民群众的衣食住行用消费需求就会越高,IPO之后的上市公司业绩就越好,那么作为二级市场价格的房价,自然而言一路走高。这就形成了一个正反馈的循环。



如果理解了上文所述,在中国,居民购买城市的不动产,你就可以理解为相当于购买城市的“股票”。这就解释了为什么中国的住宅有如此高的收益率——因为中国住宅的本质就是资本品,除了居住,还可以分红——不仅分享现在公共服务带来的租值,还可以分享未来新增服务带来的租值!


这形成了金字塔一般稳固的“正反馈”,所有拥有这只“股票”的人都过着幸福和快乐的生活。所以我们讲,过去十几年来,多数同样起点的人在财富上的不同,基本上都源于以下几个问题:买房了么;什么时候买的房,在哪儿买的房。


于是乎,“人无房产不富”成为一代人的图腾,土地财政的成功带来了中国房地产的成功,带来了中国一代人的成功。



“失去房产,再多奋斗也是无家可归”成为触动所有人神经的语言(尤其是一线城市的房产),而与之对应的那句话则成为茶余饭后的笑谈。


6. 抛弃“土地财政”,城市化深化的资金来源在何方?


调控之后,很多人开始相信,过去二十年的正反馈正在走向岔路口,传统的土地财政和房地产市场已经难以为继,那么未来土地IPO不再屡试不爽了,城市化深化的资金来源在何方?


在西方国家,政府不是土地的拥有者,城市化深化的资金来源没办法卖地了,主要是税收,尤其是财产税,现在国内舆论上我们已经看到了一些端倪。


其实“土地财政”并非中国专利。从建国至1862年近百年间,美国联邦政府依靠也是“土地财政”。同土地私有化的旧大陆不同,殖民者几乎无偿地从原住民手中掠得大片土地。当时联邦法律规定创始十三州的新拓展地和新加入州的境内土地,都由联邦政府所有、管理和支配。公共土地收入和关税,构成了联邦收入的最主要部分。土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到48%。


对比中国土地财政,就可以想象当年美国的“土地财政”规模有多大。2012年,中国国税收入11万亿,如果48%,就相当于5万亿,而2012年“土地财政”总收入只有不到2.7万亿。中国土地财政,就是从90年代初算起,迄今也不过20余年。而美国从建国伊始,直到1862年《宅地法》(Home stead Act)规定土地免费转让给新移民,前后持续近百年。1862年后,联邦政府的“土地财政”才逐渐被地方政府的财产税所代替。

1962/5/20美国发行的《宅地法》颁布100週年纪念邮票


现在,谈论抛弃很容易,但如何找到替代的融资?仿效发达国家,转向财产税、房产税么?这些是直接向居民收税,属于直接税。


历史上,直接税的征收比间接税的征收艰难得多。发达经济为了建立起以直接税为基础的政府信用,无不经历了漫长痛苦的社会动荡。这是因为即使税额相等,不同的税制给居民带来的“税痛”也会大不相同。

英国个税源于小威廉﹒皮特时代的1798年“三部合成捐”,几度兴废,直到1874年威廉﹒格拉斯顿任首相时,才在英国税制中固定下来。其间长达80年。


德国从1808年普法战争失败开始,经历长达80余年,到1891年首相米魁尔颁布所得税法才正式建立。



美国在1861年南北战争爆发后开征所得税,1872年废止。总统塔夫脱再提个税开征,被最高法院宣布违宪。直到1913年第16条宪法修正案通过,个税才得到确认。期间也长达数十年。


模式的过渡,没有简单的切换路径。必须经过复杂的制度设计和几代人的时间。中国未来几年最大的战略风险,就是在还没有找到替代方案之前,就轻率抛弃“土地财政”。


7. 房产作为股票的涨跌,还要看基本面情况。


所以,相当一段时间内,“土地财政”看上去还会持续相当长一段时间。那么,哪些城市的房产更有价值?当然是一线城市。中国大陆目前经济高速增长已经将近40年,我们已经临近迈入发达国家门槛,这个时间点离我们已经不远,尤其是一线城市,并将继续发挥聚集效应,进一步吸引更多的人进入城市。


那么二线和西部城市呢?


在过去的十年,实际上已经有一个趋势在逐渐发生,就是中国经济的重心在逐渐向内陆移动,中西部地区的发展明显快于东部沿海,内地的成都,重庆,西安,武汉,郑州,合肥,贵阳等都发展迅速,像成都,重庆,武汉这样的城市,2017年月入过万自主申报个税的人数都突破了20万人,且增速惊人,像成都申报人数增长了80%,武汉申报人数增长更是超过100%,就是中国内陆迎来经济复兴的表现之一。


国家铁路局调研报告显示,与没有高铁的城市相比,通高铁的城市GDP增长量高出了72%,可持续发展能力提高了55%。如同血管一般,高铁延伸到哪里,带动着经济的新鲜血液,就输送到哪里。


不过,中西部的增长,这里要看我们全球化的速度,一带一路的速度,以及人民币国际化的程度,要让全中国14亿人民过上发达国家的生活,需要中国在全球分工体系中占据核心价值链,才有可能。


我相信,至少,不要轻易撤离一线城市,短期内一线城市地位不可撼动。二线城市,需要时间,有一定风险,不过风险与回报都是同时存在的。


高房价背后的真实逻辑



这篇文章不做好和坏的价值判断,只谈现象背后的逻辑和规律。


我会向你表达我真实的看法,但文章的结论可能会有点残酷。


要不要往下读,取决于你自己。


但我相信,尽早看清现实,早做打算,能够帮助你在人生的关键路口做出正确的判断


1 马太效应(强者愈强,弱者愈弱)是世间最冰冷的规则,却又无处不在。


2015年,公众号“城市数据团”发表了一篇爆文《逃离你终将衰落的家乡》。文章以各省人口流动的大数据(2005年-2010年)为依据,得出了一个残酷的结论:


  • 大都市就像抽水机,不停地从落后省份抽取劳动力,或许将来的某一天,我们就会像今天的日本一样,无数村庄和城镇凋零衰败,但东京和大阪都市圈繁华依旧。


大都市将毫不留情地吸干周边地区的血液,以便自己能够生存。残酷吗?不,因为这是年轻劳动力自己用脚(投票)投出的结果。



(图片来自“城市数据团”)


而由人口迁徙引申出来的推论,则更加触目惊心:


你还能在这些选择(逃离北上广还是逃回北上广)中犹豫,说明你无比幸福,因为你们的下一代和下下一代可能不会再有任何选择的机会。假如你最终选择留在了一个生活安逸风景如画的小城镇上,你也许会幸福地过完一生;但在你的子女到了你这个年纪的时候,很可能他们有且只有一个选择,那就是——逃离他们终将衰落的家乡。


我曾在《社会即将分层,你将会在第几层?》一文中引用了“城市数据团”的分析结论。


当时有一些人对结论持怀疑和反对态度,因为他们相信政府调控的力量。


政府一边限定了特大城市的常驻人口指标,一边强调要引导中心城市人口向周边转移(如某部委印发了《全国国土规划纲要》)。


控制特大城市规模,让各个区域平衡发展是政府调控的目标。


那么,现实情况又是怎样?


揭开答案前,先来看看日本的情况。



日本有三个地方GDP特别高,那就是东京、名古屋和大阪,这三个地方的GDP加起来,占全日本GDP总量的80%以上,所以这三个地方又被称为日本的三大都市圈。


根据日本总务省2014年公布的数据,三大都市圈人口总数高达6439.33万人,占日本全国总人口的50.93%,


到了2017年,这个数据变成了6453.26万人,人口数占比达到了51.38%。


也就是说,哪怕是在人口负增长的国家,人们依然在源源不断地向发达地区聚集。


这就是人口的聚集效应。


中国聚集效应则更加明显。


今年年初,“城市数据团”发布了文章《曾经熟悉的家乡终将成为倍感孤独的地方》。文章根据2014年-2016年春运大数据,再次揭示了这个残酷的事实:


  • 相比于2005-2010年期间的数据,最近3年全国人口流动的集聚程度仍然在进一步地提高。



  • 大城市的人口抽血能力并没有减缓,反而在持续地加强。



  • 更多地方的人们愿意跋涉更远的距离,承担更高的成本,以逃离他们的家乡。


(一线城市从全国人口抽血盛况)


(准一线城市抽血地图)


为什么会这样?


有网友给出了这样的答案:


人向大城市集中,因为大城市有更多的就业机会,有更好的发展,比如做IT的,就要往北上杭深走;但是,很少有大城市的人走向小城市去,因为小城市有的,大城市基本也有。另外,交通的发展也导致了大城市对小城市人员的吸引,在前些年高铁热的时候,基本所有的地方政府都认为高铁来了,钱就到了,但更多的是,高铁来了,人就走了。具体到我们家来说,县里只有几家大企业,能做的是制造业、商业这些,但这些需要的工人较多,走出去的大学生很少去做这个;另一方面,你在外读书期间习惯了大城市的生活,读书馆、电影院、博物馆、书店、游乐场,县里没有啊。



很多人误以为政府的调控是无所不能的,他们错了。


社会运行自有其内在规律。


人口迁移遵循聚集效应,社会发展遵循马太效应。


大都市拥有优质的政治资源、商业资源、教育资源、人力资源……这些优质资源吸引着无数优秀的年轻人,而优秀的年轻人将推动大都市的繁荣发展,从而让大都市获取更多的资源,于是形成了一个优势迭代的良性循环,这就是马太效应中的强者愈强。


然而,大都市在攫取优秀人才的同时,也在用高额的房价和户籍制度将千千万万的普通人挤到繁华都市的边缘,将他们赶到逼仄的地下室,脏乱的出租房,直到他们梦碎的那一天,收起行囊,滚回家乡,然后他们的下一代再背起行囊,逃离家乡。


这就是马太效应的另一面,弱者愈弱。


这听起来非常残酷,却又无比现实。



2


前几天我发起了关于房价的意见征集,有一位读者给我留言说:


我们在北京的时候年收入近50万买不起房子,后果就是举家撤离,再也无法享受北京的生活便利、以及包括医疗和教育在内的各种资源。离开北京一年了,和其他地方相比,感觉北京除了房子贵,其他都是相当便宜的!现在后悔得很,买不起房直接导致我和孩子们命运轨迹的改变!所以,在北京,只要有预估能力,就应该贷款买房!



这条留言指出了房子的真正价值。


当你买房的时候,买的并不仅仅是一个遮风避雨的居住场所,还包括周边提供的医疗、教育、交通、娱乐、公用服务以及发展机遇。


比如说,北大的很多课程都是对外开放的,如果你住在北大边上,你可以免费享受中国最顶尖的教育资源。


再拿学区房为例。


很多人说,天价学区房是国人的焦虑感和功利性心态造就的,但他们不知道,学区房的概念其实起源于美国。


吴军老师在他的专栏写过一篇文章《怎么看名校毕业生在北京买不起学区房》,里面有这样一段介绍:


美国好学区的房价和差学区的房价差别比中国要厉害得多,很多时候,隔着一条街,房价可以差几倍。在硅谷中心的帕罗阿图市(Palo Alto虽然叫做城市,但它只有两万人,相当于中国的一个小镇),处于中值水平的独栋房房价在300万美元以上,而和它只隔着一条马路的东帕罗阿图中位数房价只有60-80万美元左右。


这两个区的差别有多大呢?一边住着拉里·佩奇、扎克伯格,以及很多斯坦福的教授,过去乔布斯也在那里,另一边是很多中低收入的墨西哥裔居民,包括不少非法移民。


在美国,没有人觉得这种划分学区的方法有什么不好,因为大家习惯了。但是久而久之,学区好的地方聚集着比较体面、富有的一些家庭,不好的学区,整个条件都比较差,这是一个事实,而且很长时间几乎没有改变过。


万维钢老师在《美国教育各阶层分析》一文中也提到了类似的观点:


美国是个有严重阶层区分的国家,各社区按房价自然分开,在某种意义上是事实上的种族和贫富隔离。公立中小学的经费主要由所在学区的房产税而来,这意味着两点:第一,富人区的学校更有钱,可以请更好的老师、用更好的设备、有更高的教学水平;第二,学生们其实是在跟自己同阶层的人一起上学。


教育资源不是标注品,必定有高下之分,而优质的教育资源永远是稀缺的。


学区房的出现,本质上是一种教育资源的分配方案。


当你买下学区房的时候,买的是下一代接受良好教育的入场券。


3 “房子是用来住的,不是用来炒的。”


其完全的表述是:


“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”


其实早在去年3月的时候,发改委主任就曾提出:现在我国租房比例太低,购和租要并举。



先来看看国外的情况。


根据欧盟统计局2014年的数据,欧盟28国的所有人口中,有近三成(29.9%)的人是租房子住的,其中德国的租房比例达到了47.5%,仅52.5%的人居住在自有住房内。


也就是说,将近一半的德国人都是租房的。



美国的情况也是类似。


根据皮尤研究中心的一项调查显示,2006年,57%的35岁以下家庭是租房子居住的。到了2016年,这个比例已经提高到了65%


把年龄放宽一点,35至44岁的美国家庭中,租房的比例依然高达41%。



这还只是平均数据,如果把目光聚焦到全球范围内的一线城市,当地人拥有住房的比例更低。


比如德国的首都柏林,住房拥有率只有15.6%,有将近85%的人都只能租房子住。


(图片来自公众号“财经连环话”)


再来看看我们的春运人口迁移图你就会明白:



中国的人口基数太大了,但大城市的土地资源是有限的。


在有限的土地上,怎么可能满足所有人在大城市买房的需求?


唯有加快推广租赁。


从这一点来讲,租售并举的政策大方向是没错的。


4


今年7月,一篇名为《突发,楼市巨变!广州宣布:租售同权》的文章突然刷屏了,原因是广州出台了《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,通知里有这么一句话:


“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。”


于是那篇爆文的作者这样解读道:


从今天开始,中国的买房终于和教育资源脱钩了,没有房,小孩照样可以上学了。


这绝对是一次历史创举,具体未来的影响可能远超我们的想象,但绝对是我们现在无法估量的。


但就像我在前面说了,学区房的本质是一种教育资源的分配方案。


在教育资源没有变多,而大城市人口还在不断聚集的情况下,“租售同权”完全是个伪概念。


当适龄的报名儿童超过学校招生计划时,学校会怎么做?


杭州就有关于“一表生”、“二表生”的录取规则。


即学校应该根据学龄儿童户籍和家庭住宅情况,按照“住、户一致”优先原则,按下面四种先后顺序录取:



假定按照这个规则,那么租房子的人就只能排到“三点五表生”了。


最后的结果无非是安排到一个远一点的,或者周边差一点的学校去。


说到底,只要优质教育资源是稀缺的,租售同权永远是个伪概念。


要想获取优质的教育资源,就目前来说,还是要买学区房(贵族学校代价可能更高昂)。



5 楼市有泡沫吗?


有啊,但不在一线城市,而是在三四五六线城市。


2016年和2017年经历了两波房价的暴涨,但这两波的性质是不同的。


2016年的那波暴涨,是因为实业资本转移到了一二线城市的楼市,推高了房价,随后炒房团涌入,再次推高房价,但钱都是流向大城市的。


但2017年这一波就不一样了。


因为2016年的这波暴涨,政府开始调控了。


42个大城市(截止9月23日)先后出台了限售、限购等政策,炒房团买不了房了,于是纷纷涌向了三四线城市。



但是,在三四线城市:


有优质的教育资源吗?

有优质的医疗服务吗?

有丰富的娱乐场所吗?

有良好的公共服务吗?

有广阔的发展机遇吗?


都没有。


这不过是一场击鼓传花的游戏。


最后接盘的那些投机客,他们将会为自己炒高房价的行为付出代价。


6 经济学家马光远提出过楼市的后视镜原理:


从房价的基本规律看,在一个国家城市的人口净增加,一个国家的人口转折点没有到来,以及一个国家的人均GDP尚未超越中等收入水平的情况下,资产价格长期的趋势仍然是向上的,无一例外。今天看到的资产价格的高点,明天很可能只是半山腰而已。


回顾过去20年中国房价,站在当时的时空下,每年都觉得房价很高,但回过头看,那些以前认为高不可攀的价格,现在看起来是不是很便宜?


这就是房价的“后视镜”原理。


只要中国的经济持续向前发展,大城市的房子就依然会升值。


这里的大城市,是指四个一线城市及杭州、南京、苏州等几个重点二线城市。


这些大城市的房价中,包含了教育、医疗、交通、娱乐、公共服务、发展机遇等隐性价值,正是这些隐性价值支撑着其高昂的房价。


要记住一点:优质的资源永远是稀缺的,稀缺的资源永远是昂贵的。


土地的总量是有限的,而想要定居大城市的人是源源不断的。


大城市好地段的房子是有形且有限的资源,买房的本质就是占有资源。


还要记住的一点是:财富是以家庭为单位的。


我以前写过这么一段话:


年轻人可以不靠父母在大城市买房吗?


对于70后而言,这样的想法叫志气;对于80后而言,想要实现靠机遇;对于90后而言,如果还抱着这样的想法,只能说是学生气。


如果你的家庭有足够的实力,我强烈建议你们尽早在一线城市买房。


如果负担太大,也可以退而求其次,在重点二线城市买。


中国未来的房价地图也会围绕三大都市圈和个别的交通枢纽城市展开。或许短期内房价会波动,但从长期看,依然会升值。


这是我的判断,并且我对自己的判断很有信心。


如果你的家庭无法支撑起你在一二线城市买房,你也可以有两种选择:


在大城市租房打拼,我知道这样会很辛苦,但多少会给你带来改一点变命运的机会。


回到你的家乡,那里有你童年的记忆和年迈的父母亲戚,但可能没有你孩子的未来(原因见人口的流动)。


(有网友说,这就像一群没核的红细胞从肢体末端蜂拥至心脏)


这两个选择没有对错,但每种选择都有其代价,而人生,则是一个又一个选择叠加起来的总和。


十年后你所站立的地方,你下一代所站立的起点,都是你今天的选择所带来的结果。


缓缓君:985高校工科男,时代华语图书签约作者。有一些故事,也有一些观点;有一点理性,也有一点温度,新书《我就喜欢这样的你》已上架。公众号:缓缓说(huanhuanshuo520)


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