被改写的楼市地图: 城市群经济呼啸而至与中国人口迁移,未来这些城市房价还会涨!?

楼市气象2018-09-17 14:00:31


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40年前,中国改革开放打开国门,在经济特区和沿海地区,城市与经济开始了划时代的建设。


25年前,邓小平南方谈话再次拉开中国经济发展新步伐,这个年头开始,中国出现了一批批雄心勃勃的城市,它们的背后,是一群理想释放的市长。


从此,中国城市的超级竞赛启幕。


远的不表,从2010年以来,中国城市的包容力展示了惊人的广度,城市加速扩张。传统一二三线城市的划分模式越来越模糊,围绕大城市群的中心城市、卫星城市进行的楼市发展策略越来越成为新的逻辑。


全国放眼下来,十大城市群分别是:长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、以武汉为核心的长江中游城市带、以重庆和成都为主要构成的川渝城市带、山东半岛城市群、中原城市群、辽中南城市群、海峡西岸城市群及关中城市群。



其中,长三角、珠三角、京津冀城市群、长江中游城市带以及川渝城市带被国家认定为国家级城市群,已经初步成型。


中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为,“未来中国城市的主力格局是‘3+6’,就是3大城市群加上6个主力城市。三大城市群是环北京城市群(即京津冀)、环上海城市群(即长三角)和环深圳城市群(包括香港和广州)(即珠三角),6个城市指的是南京、合肥、武汉、长沙、重庆和成都(这些都是其他几大城市群的中心城市),这些城市将在未来中国未来城镇化及中国经济转型的过程中发挥非常大的作用。”


从宏观层面看,2016年“3+6”城市格局占全国人口19.5%,创造的GDP占比达36.8%,新房交易额占比达46.2%,二手房交易额占比达73.5%。城市圈的大城市人口、资金吸引力持续增强;房地产交易占比高;转型的开发商由开发投资走向多元化运营,同时集中度不断提高。因此,城市群不仅是房企开发投资布局的着眼点,也是其转型运营的着力点。


城市群暗含了中国区域经济发展的趋势。城市群是中国未来经济发展格局中最具活力和潜力的核心地区,是中国主体功能区战略中的重点和优化开发区,也是未来中国城市发展的重要方向。而新的城镇化进程将是以重点城市群为主的大发展。



你可以不关心城市群经济,但它关系你

中国经济正在从外需驱动向内需驱动转型,城镇化也开始进入“下半场”,即不再以农民进城为主,而是人口向大城市和城市群迁徙。在经历了过去40年的经济高速增长后,政府层开始把注意力转向城市,特别是超级大城市作为未来经济增长的驱动器。


复旦大学经济学院院长张军撰文指出,中国要充分利用和挖掘其人口规模和人力资本积累的无与伦比的巨大优势,实现经济长期可持续增长。在这种情况下,大城市、特别是超级大城市和城市群的崛起至关重要。


目前中国已有四个常驻人口在2000万以上的超级大城市——北京、上海、广州和深圳,但超级城市的数量与中国的经济和人口规模并不成比例。“作为全球人口最多、经济总量排名第二的国家,中国的城市化水平依然大大低于世界平均水平。中国还有数个在经济和人口规模上具备成为超级大城市潜力的二线城市,如成都、天津、杭州、武汉、苏州等。即便是北京、上海这样的超级大城市,我们也没有充分理由认为,它们的经济发展潜能和可容纳人口数量已经接近临界值。”张军说。


因势利导、大幅提升城市群在未来经济增长中扮演的主导角色,是中国推动经济朝城市驱动型增长模式转型的另一个战略。中国地缘辽阔,尽管地理上不乏城市群,但以经济实力而言,最重要的空间集群,无疑是分布在长江三角洲和珠江三角洲两个湾区的城市群。这两个地区,得益于上海、香港、广州、深圳和杭州等超级大城市的经济扩张和辐射能力,两个巨大都市圈的轮廓已清晰可见。


在世界最大的六个超级城市群中,中国只有长三角城市群上榜,是中国经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具有发展潜力的经济板块。按照国家发改委和住建部联合印发的《长江三角洲城市群发展规划》,目标是到2030 年,将长三角城市群打造成具有全球影响力的世界级城市群。



今年3月,粤港澳大湾区的规划被写进政府工作报告,目标是将粤港澳大湾区建设成为全球创新发展高地、全球经济最具活力和优质品质的生活区域。大湾区涵盖了广州、深圳等9个城市和香港、澳门两个特别行政区。广州、深圳处于粤港澳大湾区核心圈,被寄予辐射带动珠三角世界级城市群崛起的厚望。


广东省委副书记、省长马兴瑞曾说:“加快珠三角地区重大交通基础设施建设步伐,对于建设粤港澳大湾区,打造珠三角世界级城市群具有十分重要的意义。”当前,珠江三角洲高速公路网密度已达或超世界发达地区水平,接下来将发力建设城际铁路、机场、港口等基础设施。


京津冀城市群也是当前中央政府极力打造的世界级城市群。按照国家发改委的界定,京津冀城市群包括北京市、天津市和河北省的石家庄、唐山、保定、秦皇岛、廊坊、沧州、承德、张家口等八个城市,城市群区域总面积为21.6万平方公里,常住人口1.1亿人。京津冀地区幅员广阔、城镇众多,各城镇间地缘相接、人缘相亲、文化一脉,有着天然的连带关系和互补机缘,为打造世界级城市群奠定了良好的基础。


以武汉为核心的长江中游城市带即“中三角”正在崛起,成为继长三角、珠三角、京津冀之后,中国经济的又一增长极。该城市群以武汉、长沙、南昌、合肥四个中心城市为核心,以武汉城市圈、长株潭城市群、鄱阳湖经济圈、江淮城市群等中部经济发展地区三圈为主要构成。


此外,以重庆和成都为主要构成的川渝城市群也是当前迅速崛起中的重点城市群。



城市群改写楼市新版图,你用了什么策略

房地产市场的竞争,人们往往关心房企的销售额增长,一批房企对销售业绩背后的城市群经济还很少进行研究、洞察、抓住。


“在第一阶段的城镇化中,所有城市都在扩张,城镇化以单个城市的发展为主。到第二阶段(一般认为城镇化率达到50%后,进入城镇化第二阶段),城市之间将出现严重分化,一二三四线的划分标准不再适用,取而代之的则是‘都市圈’和‘城市群’,主要城市群将进一步集聚人流、物流、资金流。”万科高级副总裁谭华杰指出。


人口与产业的高频流动显示着经济的活力,这是房地产行业长足发展的基石,对行业最为敏感的开发商们早已展开城市群布局。自去年以来,在京沪深拿地成本高企的背景下,“环京”、“环沪”、“环深”地带纷纷成为房企布局的主阵地。


尤以长三角区域最耀眼,作为一个多核心发展都市圈,拥有上海、南京、杭州和合肥多点带动,且交通路网发达、经济稳定、配套设施相对完善,整体城市圈发展活跃,更受到企业投资青睐。这个城市群包含的主要城市有上海、南京、苏州、无锡、镇江、杭州、扬州、宁波、南通、嘉兴、湖州、舟山。


中国指数研究院数据显示,今年1~8月份,拿地金额前十强房企在长三角城市群拿地总价高达2497亿元;在中西部和珠三角城市群分别以1673亿元和1463亿元分列第二、第三位;环渤海城市群由于推出土地城市数量较少及热点城市如北京多为联合体竞得,拿地总额位列第四位,为1378亿元。


从城市群拿地城市情况来看,长三角城市群的南京、杭州、上海、合肥等,中西部城市群的重庆、武汉、成都等,珠三角的广州、佛山等,以及环渤海的北京、天津、济南等城市土地成交更为活跃。


保利地产可以说是城市群战略最为深入的房企之一,其几年前便提出了“3+2+X”的区域布局战略:3即京津唐、长三角、珠三角城市群;2即武汉、成都两个城市;X即其他潜力城市。去年保利已实现三个300亿级别、两个200亿级别及一个百亿级别的城市群布局。


其还专门成立了城市群战略部,以京沪穗等国家中心城市为核心,完善珠三角、长三角、环渤海城市群战略布点;万科在物流、物业上进行城市拓展深耕,以多产业、互补互助提高占有率。


在当前环境下,房企要做的不仅是房地产开发,而且是延伸到城市建设层面进行相关配套和运营。这也是近年来越来越多房企开始提出做城市配套服务商或运营商的定位、转型、跨界的原因所在,而产业园区、特色小镇、城市更新、租赁公寓、养老产业、物流地产等新业务生态,是他们转型的共同方向。


从拿地开始,房企参与到城市群经济建设中,开启了商业的新一轮机会。二三线城市通过吸引房企开发,加速城市化发展,带动城市群发展,这是双赢的局面,也是未来趋势。


“企业在绘制出城市群之后,需要确定应瞄准哪些城市群,以及在每个城市群运用什么样的策略。在这一决策过程中,需要实施4个关键步骤:寻找增长最快的城市群、对目标城市群进行优先排序、设定城市群层面的发展愿景、以及定义战略性“原型”并量身定制市场策略。”麦肯锡在一份研究中建议。



城市化进程中人口迁移的规律趋势,可分两个阶段,而目前中国正处于第二个阶段。在未来中国的人口迁移格局中,一线城市和部分二线城市人口将继续集聚,城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。这个理解,将对未来人口迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。


美日人口迁移规律

根据对美国日本人口流动的趋势研究,可以发现人口迁移呈两大阶段:

第一阶段,人口从农村向城市迁移,一二线和三四线城市都有人口迁入,这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。


第二阶段,人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移,三四线人口面临迁入停滞,大都市圈人口继续增加,集聚效应更加明显,这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级,以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。


值得注意的是,在第一阶段到第二阶段过程中,会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象,但不改变大的趋势。这也就是意味着,控制大城市人口、中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移规律的,而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更节约用地、更节约资源。


美国人口迁移

1910-2010年,美国都市区人口比重从28.4%增至83.7%。在美国人口向都会区集聚的过程中,美国人口郊区化和大都会区化态势明显。



1.人口向郊区集聚明显:1910-1930年,美国市区人口比重提高约10个百分点,明显超过郊区人口比重增幅(7个百分点)。但之后,市区人口比重基本保持不变,而郊区人口比重从14%增至51%。


2.人口向大都市区集聚明显:1950-2010年,5-25万人的都会区人口比重减少0.3个百分点,25-100万人的都会区人口比重增加2.9个百分点,而100-500万人、500万人以上的都会区人口比重分别增加12.2、12.4个百分点。


日本人口迁移

在日本城市化进程中,人口持续向都市区集聚。在1965年之前,各核心城市基本保持人口净迁入;之后,差异明显,人口迁移从向“三极”集中转为向“一极”集中



1.在1970年代日本经济增速换挡以前,除1944-1945年受战争影响外,日本东京圈、大阪圈、名古屋圈三大都市圈人口保持大规模净迁入状态,人口持续快速增长。


2.1973年后,东京圈人口继续保持净迁入状态,大阪圈人口基本处于净迁出状态,名古屋圈人口基本呈现迁入迁出平衡状态。


中国目前处于第二阶段

在快速城市化进程中,中西部地区人口长期主要向东部地区的长三角、珠三角及京津地区集聚;但2011以来,在东部地区的外来务工人员部分回流中西部地区,人口主要迁入一线城市和部分二线区域中心城市。


对照国际经验,中国正处于人口迁移的第二个阶段。


1985-1995年:主要迁入珠三角、沪苏、北京


1985-1990年省际净迁入规模最大的是广东,高达100.7万人。其他净迁入人口超过10万人的省(市、区)有5个省:北京(54万人)、上海(53万人)、辽宁(25万人)、天津(17万人)、江苏(17万人)。


广东、北京、上海的省际净迁入人口合计占比高达67.4%。



1995-2010年:主要迁入珠三角、长三角、京津

1995-2000年,人口主要迁往珠三角、长三角、京津、新疆、福建等地区,浙江从之前的净迁出变为净迁入。


1995-2000年省际净迁入人口主要集中在广东(1165万人)、长三角地区(465万人)、京津地区(221万人),三者合计占87.1%。




2010-2015年:主要迁入一线城市和部分二线城市

2011年以来,中国经济逐渐进入新常态,东部沿海产业或外迁或内迁或转型升级,中西部地区就近城镇化开始推进,这些事件意味着人口迁移可能会出现新的特点。


在省际层面,2010-2015年人口净迁入的第一集中地是京津地区,中西部外来务工人员大量回流造成长三角、珠三角净迁入人口大幅减少。


在城市层面,人口向一线城市和区域中心城市集聚速度整体放缓,且分化明显,但趋势未改。


中国人口迁移展望

中国正处于人口迁移的第二个阶段,在未来中国的人口迁移格局中,一线城市和部分二线城市人口将继续集聚,城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。


在东部地区,北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入;其他城市,特别是外来人口众多的中小城市,人口增长有可能放缓甚至停滞。


在中西部地区,重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长


中国城市化仍处于快速发展期,城乡、区域之间的相对收入差距仍然较大,农村人口将继续大量进入城市;大城市就业机会多、发展前景广、文化包容性强、教育医疗等公共服务资源丰富,吸引农村居民及中小城市居民;随着中西部地区经济发展及就近城镇化推进,在东部地区的部分外来务工人员将可能继续回流,首要选择中西部地区的区域中心城市。


由于大量人口迁入,一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的,而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此,一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。同样,三四线城市房价收入比较低,但是在人口增长停滞甚至迁出的情况下,面临较长期去库存压力。


除了人口迁入、货币超发、城市经济活力等因素外,一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关,目前供给不足,房地产越来越货币金融化。在土地财政制度下,地方政府垄断土地市场和用途管制,土地出让收入最大化符合地方政府利益。土地财政为城镇化融资作出了巨大贡献,但也推高房价,如不改革,将使城镇化和高房价走向畸形,拉大收入差距,绑架政策。


大城市不是控制人口的问题,而是应改善城市规划和公共交通。可借鉴OECD的城市功能区视角,超越行政边界解决存在难题。优化人口年龄结构,放弃人口总量调控目标,保持相对开放的人口迁徙政策,吸引区外年轻人口、特别是高素质年轻人口。


优化人口的空间分布,并促进职住平衡,严格控制中心城人口增长,推进新增人口向新城集聚,并积极在新城布局相应产业,包括向新城特别是重点新城疏解中心城部分功能及部分优质公共服务资源。进一步发展城市轨道交通,大力提高城市轨道交通路网密度,推进轨道交通系统制式多元化发展,改变当前以中心城为核心的放射型轨道交通体系为环状“井”字形。


不论是刚需还是投资,都一定要量力而行,把杠杆控制在安全范围内,否则不仅没赚到钱,还可能会死得很惨。


因为,房地产走势,长期看人口,中期看土地,短期看金融!


人口聚集及变化趋势,在经济基本面不变的情况下,短期内很难有太大变化;土地供应也很难会大幅变动,相对而言,短期内资金松紧对房地产影响最大


如果钱少,在一二线城市买房有困难,像三四线这类的城市,现在还能投资买房吗?


“仍然能”!而且,只要你买的房子符合下面三条,无论你是在大城市,还是小县城,都能通过买房赚钱。


三条规律,一定要谨记

买那些稀缺、不可替代的房子

物以稀为贵,占领稀缺性是赚钱的根本,所以你掌握的东西越稀缺,增长潜力越大,越可能赚到钱。


房地产行业也一样,只要你能在区域市场上,某方面具备稀缺性,就能拥有获得超额利润的可能性。


所以,即使你在小县城,或四五六线小城,只要你买的房子是好的学区,紧靠商场医院等,整体供不应求,就是稀缺的好房子,未来就更能升值。


不过,稀缺的东西很多,但并不是每种都值得投资,或我们有能力投资。所以,买的房子除了满足稀缺外,还应该满足第二条——能带来源源不断的现金流。



买能带来源源不断现金流的房子

我们投资理财,无论是投资黄金、比特币,还是股票、基金,赚的钱无非来自两部分:一是低买高卖,赚后入场人的钱;二是投资的东西本身能增值,能有源源不断的现金流。


具体到房地产投资上,如果一套房子,房价500万,但每月租金只有4000块,算下来租售比(年租金和房价的比率)还不到1%。


这样的房子除非以后能大幅上涨,(除非一二线城市核心地段,否则能不能上涨、能上涨多少,不确定性很大)否则不值得买。


而有的房子,虽然地处小城、楼层和户型也不尽如人意,但由于不愁出租,售价低、租金高,也更值得投资。



买那些不愁没有人接盘的房子

这个很关键,尤其是想用来投资的房子更应该注意。


你要以始为终,买之前就要了解,你买了后好不好脱手,即会不会有人租或买,而且愿意这样做的人是多是少。


因为即使这房子现在再好,如果以后没人接盘,没人愿意租或买,你花钱买的也不过是一堆水泥而已。


总的来说,对于普通人而言,我们资金有限,没法与那些腰缠万贯的老板,或杠杆加到赌命的投机客相比,也很难通过买房暴富。


不过我们仍旧可以通过买房,护住财富不被通胀侵蚀,赚些安稳钱。无论何时何地,能赚到钱的都是善于观察思考,并及时付诸行动的人,因为一旦一种赚钱方法大家都知道了,能赚到的钱也就少了。


买房也一样,当大家都知道一二线城市及环一线卫星城值得投资时,房价也就上去了,高得离谱时政策就调控了。所以要善于发现稀缺,寻找能源源不断下金蛋的鹅,以及不缺人接盘的房子下手。


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