房地产税5年后才来,现在起买房要谨慎了 | 小巴看两会

吴晓波频道2018-11-08 16:34:39


/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

 

无论何时,房子是永远的热点。两会期间,房地产税话题再次被热议。


房地产税真的要来了?许多人都为此担忧。先别着急,房地产税就算真的要来,也不是现在。铺天盖地的新闻太吓人了,小巴先来梳理了一下,两会期间,关于房地产税的重要言论:

 

32日,全国政协委员、中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示,房地产税在十八届三中全会就已经确定大的方向,征收房地产税,下一步要走立法的程序。

 

34日,人大会议发言人张业遂表示,房产税立法正在起草论证,力争早日提请人大常委会初审。

 

35日,《政府工作报告》中指出:稳妥推进房地产税立法。

 

37日,财政部副部长史耀斌明确:房地产税属于地方税,要征得公平合理。

 

看来,真的是一税难逃了!



在今天的头条,小巴写了世界各国如何征收房地产税。在中国,大伙都知道,房地产税一定会来的。但为何迟迟不来?所谓的稳妥推进究竟需要几年?从现在起,我们买房应该注意什么?来听听大头的分析。



 

1

房地产税真的来了吗?

 

叶檀:现在推出房地产税的可能性等于零


由全国人大常委会预算工委和财政部牵头组织起草,通过一审二审三审,最少也要四年的时间,也就是到2022年。

 

因为基础工作没有完成。按照公布的流程,国土与房产两部门,2017年年底应该实现全国不动产信息联网,每个家庭在全国有多少套房,清清楚楚。到了年底,再次石沉大海。

 

不联网,没有基础,推出的可能性等于零。

 

房地产税什么时候推出,取决于宏观经济是不是稳定,立法进程有多快,地方政府的土地收入什么时候下降。

 

只要宏观经济稳定,推出房地产税,不怕有人转移资产,如果宏观经济不稳,抽掉房地产这根柱子,大厦将倾。


 

丁建刚:5年内几乎没有可能完成

 

《政府工作报告》没有用“加快”,也没有用“积极”,而是用了一个“稳妥”,已经说明了“房地产税立法”的难度和复杂。

 

根据《立法法》,一部法律的立法要完成七个步骤。“房地产税”的立法仅处在第一步起草阶段,且第一阶段还远远没有走完。

 

2003年提出“物业税”,迄今已经15年时间。自2013年十八届三中全文提出“房地产税立法”,也已近五年时间。可以说,“房地产税立法”仍没有任何实质性的进展。按此思路,5年内几乎没有可能完成。

 

2

房地产税为何迟迟不出台?

  

丁建刚:“房地产税”立法十分困难和复杂


① 中国的土地不是私有的,而是国有的。


② 70年的土地出让金,土地出让金的含义是什么?

 

是租金?如果是租金,那就彻底否定了土地的产权性质。

 

是税收?如果是税收,那么就违反了税法的基本原则:不能在税上再征税。

 

还是什么费用?如果是费用,如此高额的费用,有法律依据吗?

 

在业主已经缴纳了高额土地出让金(看似开发商缴纳,实际上就是房价的成本,当然由业主买单)的基础上,再向业主征收房地产税,可能涉嫌“税上征税”及违反“法不溯及既往”的基本法学原则。



③ 中国房地产市场最基本的逻辑,即地方政府对土地财政的高度依赖。


如果仅对少数新房征收房地产税,远远不能解决地方政府的财政饥渴。

 

如果对所有存量房征收房地产税,又可能涉嫌违反“法不溯及既往”的基本法学原则,同时,整个社会也根本无法承受。

 

2017年,国有土地使用权出让收入高达5.2万亿元,涉及土地和房地产相关的整体税收总额,高达3万亿元。这是房地产税不能承受之重。


因此,中国的房地产税,难在立法的法理上,难在中国土地财政的特殊国情上。推出房地产税,将改变整个中国房地产市场的基本制度和基本逻辑,绝不仅仅是一个税种的事情。

 

3

房地产税到底会怎么征?


叶檀:没有一个城市会把自己的税率定得太高

 

房地产税由地方政府主导,基本上是个区域性税种,地方政府对具体税率水平、开征办法应该会有相当大的自主决定权,税率多少,基本由地方政府说了算。征是一定要征的,但没有一个城市会把自己的税率定得太高,否则跟其他城市竞争时会落于下风。

 

各地征收时会看着其他城市的眼色,不会相差太大。你征1%,我也征1%,你在房产交易的时候征,以便降低成本,我也这么干。


张大伟:大概率是豁免人均面积,而不是套数


因为如果一旦按照家庭豁免首套,最后的结果肯定是家庭离异数量激增。最有可能的房地产税征收办法是人均豁免60平米,超过面积部分需要按照评估值缴纳房地产税。

  

4

现在起,买房要注意什么?

 

叶檀:重新配置房地产资产是重中之重

 

我们大概有五六年的时间,重新配置房地产资产,把二十年不涨、集资建房多、小产权房多的地方的房子卖掉,买入质量高、生活便利、人口流入、商业发达地区城市的房地产。

 

武汉、杭州等城市不错,北京就未必了。北京似乎成为房改的试点城市,2017年,17年来第一次,北京常住人口和户籍人口双双下降。

 

中信银行停止北京地区200万元以上住房抵押贷款,可以说,中信认为北京房地产市场价格必然下跌,金融风险在增加。



张大伟:现在起,买房要谨慎了

 

以下几种房屋更值得买:


① 房本面积小,但实际面积大的房子,赠送比例高的房屋。

 

② 城区的房屋,越是收房地产税,核心区的房产越有价值,反而不能去郊区。

 

③ 央产房+老公房+二手经济适用房,这一类保障属性的房产,评估价远远低于商品房,未来市场再交易的评估值也低于商品房,税费也会非常低。

 

④ 学区房,从未来很长时间看,学区房依然是最有居住价值的房产,从出租回报率看,也明显高于其他房产。

 

⑤ 旅游地产需要谨慎。

 

⑥ 核心区的商住公寓,虽然现在严格调控,价格下行明显,但因为本来就考虑了房地产税,未来反而值得买。

 

 共有产权房、限价商品房,这一类房屋因为产权并非独有,所以缴纳房地产税的可能性不大。


⑧ 农村的房屋可能更值钱了,从土地角度看,房地产税开启征收后,未来农村的宅基地土地交易价必然提高。


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