那些在北京无处安放的人儿,如今还能去哪里

二环十三套2018-10-10 13:28:15

本文由公众号北京自住房(beijingzizhufang)授权转载

文章原标题:《环京这么火,现在到底还能不能买?》



为什么最近环京这么火?


去年年初,我到大厂、固安、廊坊踩盘时,环京的房价才刚刚抬头,那时候跟身边的朋友谈起这些地方,周围人都撇嘴——固安?在哪儿啊?去那么老远的地方去干嘛?可如今,也就一年的时间,各种房产群里讨论最热的不是朝阳、海淀、丰台,而是环京。


为什么环京这么火?我觉得主要就是俩原因:


一是房价涨的太快,速度远超过大家的预算或是负担能力。就拿200万总价能买到的两居室来说吧,十年前能买到城中心二环内的中信城,七八年前能买到四环外的望京,五六年前能买到五环边上的大兴黄村或是通州,三四年前就只能六环外的门头沟、昌平县城,两年前只能买到郊区老破小,而如今,这个预算基本已经看不了北京了,200万总价可选的只有环京或商住


普通购房者,这十年,一步一步,从二环被逼到了环京。这就是所谓的“需求外溢”


二是北京的重大建设与环京有关。除了前面所说的被房价太高逼到了环京以外,环京也有自身的动力。没去过环京的人不知道有些环京的市政建设比北京更好,有后发优势。咱们看看北京目前几个最重要的建设战略,副中心---跟北三县(燕郊、大厂、香河)相关,新机场---跟固安、廊坊相关,冬奥会—多少能跟怀来、崇礼牵扯点关系,京津冀一体化---跟所有环京都相关。

 

环京都有哪些?离北京有多远?


环京都有哪些区域呢?最热点的的是北三县(燕郊、大厂、香河),然后是固安、廊坊,跟着还有永清、涿州、涞水、怀来。。。

我给大家在地图上标了一下到天安门的距离,大概有这么几个档位:

30公里+:燕郊;

40公里+:大厂;

50公里+:固安、廊坊、香河;

70公里+:永清、涿州;

80公里+:怀来;

90公里+:涞水。

至于100公里以上的,都是伪环京,纯河北。。。

我给大家做了个表格,对于了解环京,就一目了然了。


先说距离,相比北京的远郊区县,有些环京距离并不远,比如燕郊、大厂、固安、廊坊、香河,这几个距离北京城区的距离,比怀柔、平谷、延庆、密云都要近,是真正的环京。

但是目前价格也都不低了,燕郊二手房已经全面3万+,不逊于北京,大厂已逼近3万固安、廊坊、香河在2万左右


还有个特点,就是环京大都限购了,有些是真限购,比如北三县,确实是太热了,有些是跟风限购,比如涿州,还有的是碰瓷儿限购,比如涞水、崇礼,一方面表示政治正确,另一方面宣告世人,我是环京热点,来买我。。。不宣誓一下大家伙儿压根就没认为它是环京。。。

 

环京未来还有没有发展?


答案肯定是有的,但不是所有的环京都有发展,对环京意义最大的就是两个,一是副中心,一是新机场。围绕这两个的才是未来有发展的区域,其他都是跟着起哄架秧子的。


之前也说过了,围绕这两个主题的,就是燕郊、大厂、固安、廊坊、香河这几个区域,这两个战略主题区域中,副中心(燕郊、大厂、香河)要略强于新机场(固安、廊坊)


其他的环京也不是一点概念都没有,比如怀来,沾一点冬奥会的题材,京张铁路、兴延高速的修建是利好,未来东花园站坐高铁半个小时到西直门,走兴延高速不堵车的话一个小时能到软件园。但这些题材都比较间接,比起副中心和新机场都要逊色。


关于环京的发展,再给大家来一张压箱底儿的图,黄色区域是建成区,红色区域是拟建设区域,基本背景已经没有什么可建设的区域了,未来都在环京,规模还是很可观的。


环京已经涨了这么多,现在还能不能买?


这个问题大家最关心,但说起来比较复杂,说几个我的观点吧。


1、  环京有发展,但要分区域,只建议买和“副中心”和“新机场”这两个主题相关的区域,别买“伪环京“。那些伪环京建了一堆一手房子,每期加价加的很开心,但未来四五年后二手房脱手很难,因为大家都是投资客。有未来外溢承接需求的 “真环京”还是有增值潜力的


2、  以前环京没人关注,买起来价格便宜很舒服,是埋伏是潜伏。如今已经妇孺皆知,市场火热,跟风的性价比已经不如之前潜伏安全了。相对来说,北京的房产更安全,所以对大多数人,买北京是保值增值更稳妥的选择。买环京最怕出认房认贷政策,如果认了贷款记录,环京将大受打击,因为大家都会把宝贵的第一次留给北京。


3、  环京有个特点就是大部分是一手房,而且投资客比例超高,建成要2年,拿房本要2年,未来四五年后都是二手抛盘,这个要警惕


4、  什么人适合买环京?工作在附近的可以自住,比如工作在副中心的可以买北三县,工作在新机场的可以买固安、廊坊。可以买来给父母住,或作为第二居所,周一-周五市区小房住,周六周日环京大房子看父母,搭配呼应着住。比如第一套在大兴,可以买在固安,第一套在通州,可以买在大厂,第一套在西二旗,可以买在怀来。


5、  对于自住房申购者,有特殊性,因为买了环京不影响申自住房,所以有闲钱富余,又不想放弃自住房资格的,一边买个环京或买个商住,一边摇着自住房,倒也是个选择。

 

环京买哪里?


这又是个大话题,总体来说,根据前面说的,围绕副中心和新机场,在“燕郊、大厂、固安、廊坊、香河”这里面挑,各有各的特点,燕郊距离最有优势,但规划的不好,城区比较乱;大厂规划不错,但没新房可买;固安是华夏大本营,规划最好最成熟,但建房建的太多。。。挨个说又要万字长文了,公众号“北京自住房”未来会再给大家一个区域一个区域的分析。。。敬请期待~~



注:二环十三套认为此文内容观点翔实客观,特在此与大家分享。原作者是一特别实在的大哥,长期跟踪北京自住房的动向,颇有研究,干货满满,推荐各位有需要的粉丝大爷关注。

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