高房价是盛世的标配!

最商业2018-11-26 15:55:18

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来源:陆家嘴金融圈




人问老罗对房产的信心来自何方

我会用手指一指远处历史的方向

我的知识源于历史判断源于统计

去构建世界观而不是去记住史料

媒体总是以为降房价是政治正确

老罗总觉得这说法居心太过叵测




盛唐两宋晚明康乾房价都非常高

五胡乱华时的房子才是一文不值

还总有专家呼吁赶紧推出房产税

却不知唐德宗想到这事心有余悸

唐人的后悔药除杨玉环就数这事

要知道房地产的兴旺是盛世标配

老罗今天给盛世中华复个房产盘



  
   


凯歌的妖猫传再现盛唐气象

故事不通但场景宏大很迷人



白居易


长安居,大不易    



白居易是京漂的典型,辛苦一生也没能在工作过的长安买上一套属于自己的房子。而杜甫的“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”,放到现在同样成立。他们的经历都似乎是说:在唐朝,居住是个问题。


在一千多年前的唐朝,正经历着中国历史上第一次“房地产热”,房价高企,住房短缺,城市同样经历着人口限流、限购调控等种种措施。


公元803年,白居易32岁,已经来到首都长安三年了,终于有了第一份工作:在秘书省做校书郎。每月能领到1.6万钱,这在当时也算可以了。




靠这些薪水,白居易还不能买房,唐朝京城长安的房价可不便宜。白居易跑到长安东城的常乐里,租了已故宰相家的一个亭子,档次就和群租隔断间差不多。


公元806年,白居易35岁,校书郎任期已满,他退掉在常乐里租的亭子,跟同事兼好朋友元稹一块儿去靖安里东侧的永崇里租房,在那儿温习功课,准备参加公务员晋级考试。后来考试通过,被派到陕西盩厔县当县尉。



公元807年,白居易36岁,从盩厔调回长安,做了左拾遗,兼翰林学士。这时候他的月薪是2.5万钱,这个薪水还是买不起房,在东城根新昌里某小区租房。当时白居易已经很有名气了,那年结婚,夫人是东川节度使杨汝士的妹妹。很快他又有了女儿,这一家三口,还有他们的仆人,继续在新昌里租房。


后来他又调任京兆府户曹参军,类似财政局局长那种职务,月薪四五万钱,此外还能领到200石禄米。租了一所大房子,位于长安南城的昭国里,靠近市中心。




与其他几个诗人相比,白居易官运还是不错的,公元821年,白居易50岁,在长安买下第一所房子。


从他32岁参加工作开始,到50岁买房,总共18年,加上之前京漂的几年,所以白居易有诗云:“游宦京都二十春,贫中无处可安贫。”


要说完全没买房也不对,白居易还是很有买房意识的,做校书郎期间曾在渭南买过套房子把母亲和弟弟接过去,自己平日住在长安常乐里,周末回渭南的家。只是当时没有环长安都市圈一说,否则改善置业也可以提早几年。




韩愈



辛勤三十载,以有此屋庐   




除了白居易,韩愈在朝中最高做到吏部侍郎。晚年,他终于买了一套称心如意的房子之后,感慨万千,赋诗一首:“始我来京师,止携一卷书。辛勤三十载,以有此屋庐……”


吏部侍郎是唐朝“正四品上”级别。按照规定,这一级别的俸禄为 74.1万钱/年。为了这套房,用尽了三十年的工资和稿费,基本上和按揭30年差不多。




开发商


人称“窦半城”,可谓开发商首富   



唐朝也有开发商们首富,窦乂,冯梦龙主编的《智囊全集》记载了他的发家故事,十三岁时,他就开始做起了小生意,只要挣钱的生意,他都会去做,卖鞋,种树,卖法烛(蜂窝煤),这样积累了原始资本,攒到了第一桶金,赚了80万钱,为以后进军房地产行业打下了坚实的基础。


关于他的这样一段趣事广为流传,在长安西市秤行的南边有“十余亩坳下潜污之地”,窦乂花了三万文钱买了下来,前期开发资金不足怎么办?


史料记载,窦乂先在水洼中立了一根木杆,杆顶挂一面小旗。再围绕着地沿垒起六七座临时小房,雇人制作烧饼、团子等食品。招呼小孩投掷石块、瓦片击木杆上面的小旗。击中的,就奖给烧饼和团子吃。很快,附近的小孩争相前来投掷。不到一个月,居然有上万人次来投掷石头、瓦砾,不久垃圾坑填满了。




改造后的土地,商业价值增加,窦乂在填平的这块地皮上,建造了20间门面房。再把房间租给波斯胡人做生意,每天坐地收银,日进房租几千钱。这个地方也逐渐发展成为当地著名的“购物中心”,这个地方后来得名“窦家店”,成了繁华地块。


窦乂听说当朝太尉李晟喜欢打马球,于是斥资70万钱买下一块地,又花30万钱把这块地建成一片马球场,送给了李晟。李晟很高兴,从此跟窦乂结成死党,有求必应。有这种靠山保驾护航,窦乂发得更快了,不到40岁就成了长安首富,人称“窦半城”。


唐朝的限购限售与房产税!


京城的住宅=政治资源   



拥有唐朝长安城的住宅,不仅是一件消费品,更是一项政治资源的象征,长安城的房地产,无论是供应还是购买,都处在严格的政府管控之下。 


唐朝规定普通人家每3口人给一亩宅基地,“贱民”之家每5口人一亩,如果多占,“一亩笞十”。


同时还规定,一处房产或地产要出售,买卖双方谈妥还不行,还要征求所在地的邻居以及卖方族人的意见,“先已亲邻买卖”。这种限购方式,一直到民国时期,报纸上还经常可以看到这样的启事:“某房某地已谈妥买卖,该业主的族人和邻居们如有异议,请速与购房人联系。”




唐朝收取的房产税叫间架税,以“间架”为标准。按照《资治通鉴》的解释,“间架”是指“每屋两架为间”,也就是并列的两个屋架之间的空间称为一间房。


“上屋”每年每间收2000钱,一般的“中屋”每年每间收1000钱,差一些的房子也就是所谓下屋每年每间收500钱。这可是一间的税!对照下前面白居易韩愈的薪水可是不低啊。


收这个税有个背景,唐德宗在位时有4家藩镇造反,唐德宗决定用兵,但需要大量军费,国库拿不出这么多钱,于是有人出主意收这个税。


当时的百姓觉悟绝对没有现在高,此令一出群情哗然,拿不出钱交税的自然觉得没活路;有些人虽然有钱,但房子也多,一交就是一大笔。朝廷不管,规定强力收缴,对隐瞒房产逃税的,一经查实就打60板。还鼓励邻居、亲朋揭发,查实后奖励5万钱。



房产税刚施行几个月,别说剿灭藩镇了,长安城外就发生了一次军队哗变。叛军为赢取民心,打出了“不税汝间架除陌矣”的口号,说他们要是取得了政权,马上就取消房产税和其他的乱收费,老百姓纷纷支持叛军。唐德宗在长安呆不住,逃到了乾县。


这场叛乱虽然最终还是平息了,不过让唐德宗吓尿了。平息叛乱后,他立刻下诏废除“房产税”。


写这段的目的是说当时老百姓的觉悟低,没别的意思。


   
   


整个宋代是商业立国

所以会定都开封临安

这俩城市自然很发达

住房供应也就很紧张



这样的朝代一般都会有清晰的产权制度,而且当时的房地产换手率极高:“贫富无定势,田宅无定主。”财富、人口、房产的流动性成就了发达的两宋经济。


为满足频繁的房地产交易,宋朝城市满大街都是房地产中介,叫做“庄宅牙人”。为什么宋朝的房地产市场这么活跃?不必奇怪,宋代商品经济发达,城市化方兴未艾,人口流动频繁,跟今天的趋势一样,宋人发迹后也喜欢往大城市挤。

 

北宋后期,汴京市区的人口密度约为12000-13000人/平方公里;南宋淳祐年间,临安府市区内的人口密度约为21000,咸淳年间,甚至可能达到35000。

 

对比今天纽约、伦敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下,东京与广州市区的人口密度为13000,北京约为14000。换言之,宋代特大城市的人口密度居然超过了今天的国际大都市。




如此之高的城市人口密度,势必导致大城市的商品房供不应求,房屋的销售价与租赁价越推越高,北宋前期,汴京的一套豪宅少说也要上万贯,一户普通人家的住房,叫价1300贯;而到了北宋末年,京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯,以购买力折算成人民币,少说也得5000万元以上。

 

由于首都房价太高,宋政府又没有为所有京官提供官邸,所以许多宋朝官员都买不起京师的房子,只好当了“租房一族”,有北宋名臣韩琦的话为证:“自来政府臣僚,在京僦官私舍宇居者,比比皆是。”



欧阳修


邻注涌沟窦,街流溢庭除。

出门愁浩渺,闭户恐为潴。

 


欧阳修25岁从政,历任翰林学士、枢密副使、参知政事等要职,当过好几任知州,相当于现在正市级,至“知谏院兼判登闻鼓院”,还是只能在开封租房子住,而且房子非常简陋。


他曾写诗发牢骚:“邻注涌沟窦,街流溢庭除。出门愁浩渺,闭户恐为潴。”这套破旧的古屋,每逢下大雨就浸水。


这种窘迫的居住状态,一直持续到他42岁那年在阜阳买房置地才告结束,算了算,从江西老家进入开封府工作,也算是“开漂”,但始终没买上房子。




苏辙


平生未有三间屋,今岁初成百步廊。

欲趁闲年就新宅,不辞暑月卧斜阳。




苏辙,为官几十年,当过御史中丞,大半辈子都买不起房子,曾作诗说“我生发半白,四海无尺椽”。他的朋友李廌乔迁新宅,苏辙写诗相贺,同时也表达了他的“羡慕嫉妒恨”:“我年七十无住宅,斤斧登登乱朝夕。儿孙期我八十年,宅成可作十年客。人寿八十知已难,从今未死且磐桓。不如君家得众力,咄嗟便了三十间。”


直到晚年,苏辙才在二线城市许州盖了三间新房,喜难自禁,又写了一首诗:“平生未有三间屋,今岁初成百步廊。欲趁闲年就新宅,不辞暑月卧斜阳。”和现在去环上海周边城市买房差不多了。



苏轼


步至其第,嗟悯久之




再说苏轼,26岁正式成为一名公务员,月俸4500钱,大约大相当于今天的4000多元吧,他后来当上了水部员外郎,在京师开封为官多年,级别也不低,相当于副市级吧。愣是买不起房子,儿子要结婚,却只能借一位好友的房子办喜事。


直到50岁那年从弟弟苏辙那里借了三千贯才在江苏常州买了首套房,前后花了二十多年时间,比欧阳修还惨。


在那个时代,连宰相都要租房子。朱熹考证说:“且如祖宗朝,百官都无屋住,虽宰执亦是赁屋。”宋真宗时的枢密副使(相当于副宰相)杨砺,租住在陋巷,“僦舍委巷中”,他去世时,宋真宗冒雨前往祭拜,发现巷子狭窄,连马车都进不了,“步至其第,嗟悯久之”。




到宋神宗时,朝廷才拨款在皇城右掖门之前修建了一批官邸。这批官邸,只有副国级以上的宰相、参知政事、枢密使等官员才有资格入住。部长以下的官员,还是“僦舍而居”。


不过不是每个官员都这么苦逼,文官们太迂腐,有这点功夫写诗发牢骚,还不如着手投资。



岳飞


千亩地五百间房




两宋懂得房产经营的大有人在,就如大名鼎鼎的大英雄岳飞:两千亩地五百间房。


岳飞的一生很短暂,就是不停地打仗。岳飞不光打仗,他还买房。现有文献显示,为了安置家属,岳飞在九江置办了2300多亩田地,还买了498间房,以及5所水磨。


户部的报告里写得分明:岳飞家向外出租的不动产,共有151间房、1400多亩地以及两所水磨。可以想见,当岳飞及其义子岳云在外杀敌立功、驰骋战场的时候,是无须担心家人的生活的。


岳飞胜仗打得多,朝廷赏赐多,这些赏赐都换成了田宅,有恒产者有恒心,这些不动产在,朝廷对他也放心一些。


租房需求旺盛

租赁市场火爆


十口之家,岁收百石,足供口食;

月掠房钱十五贯,足供日用。   




由于租房需求旺盛,宋朝城市的租赁市场一直很火爆,要是在宋朝大城市拥有一套像样的房产出租,基本上就衣食无忧了,司马光做过一个估算:“十口之家,岁收百石,足供口食;月掠房钱十五贯,足供日用。”


每个月15贯的租金收入还算是少的。南宋时,建康府(今南京)的“有房廊之家,少者日掠钱三二十千”,每天收到的房租至少有二三十贯。因此,宋朝的有钱人家,几乎都热衷于投资房地产。 


宋朝并不禁止官员经营房产,如徽宗朝的宰相何执中,“广殖赀产,邸店之多,甲于京师”,“日掠百二十贯房钱”,每日租金收入有120贯,月入3600贯,是宰相月俸的8倍。




真宗朝的宰相丁谓。他在汴京冰柜街购置了一块地皮,冰柜街地势低洼,经常积水,同僚都笑他傻。其实丁谓很聪明,他在宅基地附近开凿了一个大水池,既可将积水蓄于一处,挖出来的泥土又可以用来垫高地基。然后又修建了一座桥,再向朝廷奏请开辟保康门为通衢,很快冰柜街便成了汴京的繁华地段。


宋朝朝廷眼看着房地产市场如此有利可图,也积极投身进去,在都城与各州设立“店宅务”,专门经营官地与公屋的租赁。天禧元年汴京店宅务辖下有23300间公租屋;天圣三年京师公租屋的数目又增加到26100间。




宋政府设“店宅务”经营公租屋,目的有三:一是分割房屋租赁市场的利润,以增加财政收入;二是将公租屋的租金设为专项基金,用于维持当地的公益事业;三是为城市的中低收入者提供基本住房。


相对于私人放租的高档房屋,“店宅务”的房租比较低廉,天禧元年开封府一间公租屋,每月租金约为 500文;到了天圣三年,在物价略有上涨的情况下,租金反而降为每间每月430文。当时一名摆摊做小买卖的城市底层人,月收入约有3000文,每月四五百文钱的房租,还是负担得起的。



宋政府的房市调控


诏现任近臣除所居外,无得于京师置屋。




同样,房产不是单纯的消费品,宋政府也不敢放任房价一再飙升。


宋真宗咸平年间,朝廷申明一条禁约:“禁内外臣市官田宅。”即不准中央及地方官员购买政府出让的公屋。宋仁宗天圣七年,宋政府又出台“第二套房限购”政策:“诏现任近臣除所居外,无得于京师置屋。”现任高官除了正在居住的房产之外,禁止在京师购置第二套房。


由于“租房族”数目庞大,宋政府将房市调控的重点放在房屋租赁价格上,时常发布法令蠲免或减免房租,如大中祥符五年(1012年)正月,“诏:以雪寒,店宅务赁屋者,免僦钱三日”,不过减的是官方的住房租金,对民间私产,两宋政府还是尊重其产权完整性。




宋政府也会要求私人出租的房屋与公屋一起减免租金,但大臣反而有不同意见,南宋有一位叫做胡太初的官员,就对政府频繁放免房租的做法提出非议:“不知僦金既已折阅,谁肯以屋予人?积至塌坏倾摧,不复整葺,而民益无屋可居矣。是盖不知贫富相资之义者也。”


意思是说,官府老是要求业主将租金打折,那今后谁还愿意将房屋租给别人居住?就算租出去,房屋坏了,业主也必不愿意掏钱修葺,最后租户将“无屋可居”。官府的做法看似是恤民,其实是不知道“贫富相资”的道理。


   
   


研究古代房产

不需要急着看史料

从当时文人的抱怨诗中

可先了解个大概





徐文长


半生落魄已成翁,独立书斋啸晚风。

笔底明珠无处卖,闲抛闲掷野藤中。




徐文长是晚明大才子画家文人,一生可谓是穷困潦倒,从20岁成家,到40多岁写《镇海楼记》,当中20多年的时光,他都没有一个固定的、属于他自己的住所。绍兴的胡同,杭州的寺院,都曾有他租房的记录。


公元1561年,胡宗宪在杭州建成大型景观建筑镇海楼,让徐文长写文章纪念此事。他写了一篇《镇海楼记》,胡宗宪读了大喜,从账上拿出220两银子,送给徐主任买房子用。




于是徐文长拿着这些银子,在绍兴城区东南郊买了一个宅子,占地10亩,建房22间,有一个超大的院子,外面用篱笆围着,里面种了几十棵果树,大门口栽了一大片竹子,还挖了两口池塘,用来养鱼、种荷花。


什么时候来了客人,徐文长就会站池塘边撒网捕些鱼,然后再下厨烹制,就着果树上结的果子下酒。喝醉了,就在院子里唱歌,非常潇洒,非常潇洒。


因为是用稿费买的,所以徐文长为这所别墅取名叫“酬字堂”,这个“酬”字,既有稿酬的意思,也有酬谢胡宗宪的意思。




明朝的廉租房政策


明朝北京城的住房基本上都是政府包办
有庞大的廉租房供应。  




整个明代,除了前面所说的徐文长时期的晚明的江南,房产比较贵之外,其他时期和城市房价都不贵。原因就是朱明一朝严格的户籍制度,限制人口流动,京城北京,除了来做官的和承接政府工程的工匠,哪里可以随便进的来。


明朝北京城的住房基本上都是政府包办,有庞大的廉租房供应。永乐年间建的这些廉租房被称为“廊房”,分成三类,一类叫“大房”,盖在今天北京宣武门、 钟鼓楼附近;一类叫“中房”,盖在西直门内;还有一类叫“小房”,盖在安定门、德胜门、西直门、阜成门附近。



居民每三个月交一回房租。租金标准也分为三个等级,第一等是“大房”,每间交租金45贯宝钞,外加90文铜钱;第二等是“中房”,每间交租金31贯宝钞,外加62文铜钱;“小房”租金最便宜,每间30贯宝钞,外加60文铜钱,当时轿夫的月薪都能住得起。


所以明朝北京的房产交易一直不活跃,价格也不高,到晚明以银为本位时候,1640年(崇祯十三年),北京市正阳门大街居民傅尚志卖房,一座小型四合院卖价只有33两,就是到鲁迅那阵也没涨太多。万历年间北京劳务市场上 普通民工忙活一天 能挣纹银0.05两 ,两年工钱就能买一套四合院。


  
   


满汉分居的格局

从北京开始

成了满清一朝

最基本的城市格局




明怎么亡的,这里就不多说了,清兵入关对社会财富进行了重新分配,占领了明朝故宫,以及各级官员留下的豪宅,圈占了普通人家的宅子,把原住民全部赶到外城,城内只允许旗人居住。


这种满汉分居的格局,从北京开始,成了满清一朝最基本的城市格局。满汉分居,也在事实上形成了两种房屋产权制度。


在体制内的,是满人,他们住在内城。享有朝廷分配的内城住房。在体制外的,是其它民族主要是汉族的居民,他们无权居住在内城,也无权享受政府分配的住房,只有靠市场机制调节。


因此,满清的房产制度就形成了计划和市场两种制度并存的格局。




普天之下,莫非王土。满清建政之初,分配给旗人的宅子都是国家所有,旗人只有居住权没有所有权。但只要没有因犯罪而被收回,子孙均可居住,这就事实上改变了房屋的所有权。到了康熙朝,政府开始允许内城旗人之间进行房屋的买卖。


这说明政府默认了房屋所有权的改变。


到了雍正的时候,政府财政吃紧,改革已经势在必行。由于原有分配房屋所有者都是开国功臣的官二代,是强大的既得利益集团,指望他们掏银子买房子是不现实的。


但是新建房屋是可以的。从雍正起,政府新建房屋由官兵购买或者租住,从获得房屋的旗人薪水中“扣奉”用于后续的“盖房之资”。这是典型的公积金制度。




“雍正改革”使得政府分配房屋,变成了政府经营房屋,同时也促进了房地产的计划经济向市场经济的转型。


从雍正九年到乾隆七年,仅北京一地,陆续卖出官房“七檩至三檩房共一万一千三百七间半,作价银十四万四千七百二十九两四钱,业经满限交足。” 不过这样的住房,只有体制内的人才能购买,体制内房产价格保持了相对的稳定。




然而在完全实施市场经济的外城房地产市场,房地产价格却呈现出不断上涨的趋势。先是在顺治初年,原来住在内城的居民被迁出,导致外城居住需求量猛增,市场供不应求,一涨就是几倍。


工科右给事中魏象枢在给皇帝的奏章中大声疾呼,“罄家所有不足以卜数椽之栖。”并建议“祈天语申饬,令该管地方等官,概平一价,凡买者卖者典者赁者,各勿增减,共相保恤,庶比屋可封,国本永固矣。”


寄希望于最高统治者下达行政命令,把价格降下来,并把这事上升到了事关国本的地位。




顺治五年时外城房价为每间房6.5两,之后房价上涨一倍,达到15.91两。到了康熙年间,已经涨到40.11两,是顺治年间的5倍。在雍正、乾隆稍作停顿,雍正改革提高了供应量,但到了嘉庆时期,又涨到了41.29两。


到了道光之后,上海开埠,城市发展的重点就到了南方租界,北京房子想涨价也涨不了了。








说到这里可以下一个结论了吧

房价和盛世正相关

与这个命题相比其他都是小命题

房价再高的唐宋还是唐宋

两百年后也不会因为房价高否定本朝

高房价代表了经济发达信用度高

也代表私权保护流动性好

即使在这盛世还有很多要抱怨的地方

但房价高肯定要排到比较后面了


再说呢

白居易欧阳修苏东坡都这么苦逼

你我还能有什么不服的呢?


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