为什么说“抢人才”获胜的城市,才有投资价值?

格局西南分院创投商学2019-06-22 22:57:46





我通过查询30多个城市“统计局公告”的2016年和2017年常住人口,统计了不同城市的人口增量。(举例:只需要百度+成都统计局 2017年常住人口,一定要打开后缀有gov.cn才是准确的数据)



以下数据是人口增量排名前16的城市,增量为5个级别:

  • 超过60万:深圳

  • 超过40万:广州

  • 20万-30万:杭州、长沙、重庆

  • 10万-20万:佛山、郑州、武汉、宁波、成都、贵阳

  • 接近10万:合肥、石家庄、南昌、济南、青岛


由于“西安”的数据还没有公布,所以没有在以上数据出现。


通过数据我们可以看到,深圳的2017年人口流入量是全国第一(61.99万),广州人口流入量是全国第二(45.49万),杭州位列第三(28万),长沙(27.29万)和重庆(26.73万)紧随其后,都是人口暴涨20万以上的城市。




适合投资的城市还需要符合两个条件:

  • GDP远高于周边城市

  • 人口基数足够大


2

千万级人口的城市




有人的地方才有商业,有巨量的人群聚集才有新兴的商业模式和创新来推动GDP的增长。


无论是摩拜还是美团外卖这些新模式的产生,都是从一线城市开始,然后普及到三四线城市。如果先到三四线城市发展,很可能立刻死掉。


这其中的差距,在于GDP总量和常住人口的差距。


从表格中我们可以看出:

  • 2千万人口级别的城市有两个—— 北京(1.6万平方米)和上海(6340平方米)

  • 3千万人口级别的城市有一个——重庆(面积是8.2万平方米)

  • 1千万人口级别的城市有5个——成都、广州、深圳、武汉、石家庄

  • 接近千万级别的城市有3个——郑州、杭州、青岛、西安(880万)


人口最多(3000多万)的重庆主要是因为占比面积特别大,面积达到8.2万平方米,而上海仅有6340平方米,北京也有1.6万平方米,按照人口密度来说,上海最高。


之前我们公开课就有提到,现在全国呈现的状态,三线城市以下的人口不断往一二线城市以及周边不断聚集,比如广东的人口会往珠三角地区流动。


按照这样的趋势,20年后,80%的人口,会聚集在10个以内的城市以及周边。


目前一线城市有4个,已经不足以容纳那么多的人口,那么必须要有“强二线城市”来发展成为新的一线城市,来容纳那么多人口的就业和生存发展。


如果还需要4个一线城市,那么以上提到的几个城市,都是强有力的竞争对手——成都、重庆、武汉、杭州、西安等城市,都希望在未来10年,吸纳足够多的常住人口和人才,来保证商业的蓬勃发展,才有能力去竞争“一线城市”的4个名额。



这样,就可以理解,为什么这两年,各大城市开始了“抢人才”的政策了,只有配得上一线城市的人口基数和GDP,才能获得更多更好的资源。


除了人口基数决定城市的发展,全球的城市GDP也呈现了一副非常有意思的现象。

3

选GDP高的一二线城市



关于投资,80%以上的人都会问到房产问题,我们5月20号上海面授班上,100个人就有80个人咨询房产投资的问题。


这类问题,大部分经常性会犯一个错误,就是在错误的城市想要选择好的投资标的,投资房地产的三个重要指标,城市是第一位,接着是地段,最后是租售比。如果城市选错了,地段再好,可能也没有长期增值的潜力。


因为长期来看,为了赚钱和过更好地生活,人口必然流向GDP高的地方。


我们来看看目前全球各国的城市GDP分布形式,先看看日本的:



图片来自于《世界发展报告》,以每平方的经济产出(GDP)作成山峰,山峰越高,代表该城市单位GDP产出最高!


我们可以看到日本,大阪、东京、名古屋就是最高的山,这三个城市的GDP占据全国80%以上,这些都是我们比较熟悉的城市,其他城市,基本上都是平原,没有多少经济产出,人口自然会往这三个城市流入。


我们再来看看美国的GDP山峰



美国的核心城市也主要是我们熟悉的城市,纽约、华盛顿、芝加哥、洛杉矶、休斯顿这些大城市就占据了美国80%以上的GDP,未来10年,这些城市的山峰只会越来越高,其他地区的山峰会越来越低。(虽然图是2009年的,但是目前没有多大变化)


中国没有对应的山峰图,但是我统计了GDP前10的城市,因为没有计算单位平方GDP,所以只能勉强作为参考:



我们可以看到,GDP也是分成几个级别:

  • 2.5万亿-3万亿:北京和上海

  • 2万亿-2.5万亿:深圳和广州

  • 1.5万亿-2万亿:苏州、天津、重庆

  • 1万亿-1.5万亿:成都、武汉、杭州


以上的非二线城市,都是有很强的能力,竞争一线城市的能力。



为什么说投资要选择GDP高的城市?


我曾经查过2016年广东四线城市汕尾市的年GDP是828亿,而广州一年GDP是19610亿,相差23倍,一个一线城市广州,能顶上23个四线城市,甚至,广州的天河区,一个区都能顶上好几个三四线城市!


经济产出的背后,是人的收入和消费的增长,按照人性,大部分人都会追求高收入和优质的消费服务,这也是城市具有吸引力的地方。


按照历史,美国和日本给我们中国很好的参考——人口必然往GDP高峰的地方不断聚集。


对于中国来说,80%的GDP贡献取决于不到10个高峰值的城市,其他城市都没有太大价值!未来这种情况只会越来越突出。


4

城市综合数据整理



人口增量超过10万的12个城市:

  • 超过60万:深圳

  • 超过40万:广州

  • 20万-30万:杭州、长沙、重庆

  • 10万-20万:佛山、郑州、武汉、宁波、成都、贵阳(西安可能在这个级别)


常住人口数量排名前11的城市:

  • 2千万人口级别的城市有2个—— 北京(1.6万平方米)和上海(6340平方米)

  • 3千万人口级别的城市有1个——重庆(面积是8.2万平方米)

  • 1千万人口级别的城市有5个——成都、广州、深圳、武汉、石家庄

  • 接近千万级别的城市有3个——郑州、杭州、青岛、西安(880万)


GDP前10的城市:

  • 2.5万亿-3万亿:北京和上海

  • 2万亿-2.5万亿:深圳和广州

  • 1.5万亿-2万亿:苏州、天津、重庆

  • 1万亿-1.5万亿:成都武汉、杭州


除了北上广深,根据综合排名,同时满足三个条件的城市有:

  • 重庆

  • 成都

  • 武汉

  • 杭州


这4大城市,在过去1年中,有强有力的优势,在未来10年的发展中,也是大概率会是优胜的城市。




当然,并不绝对,城市的发展是综合性的,不是单纯靠指标就能判断的。就好像投资公司不能只看财报,而要看更重要的行业和公司的整体情况。


总结:如果是投资,三四线城市没有太大未来!只有少数一二线城市才有未来。


5

房产的投资建议



之前我写过一篇《三套房以上的暴击,一文读懂房产税》,在文中从过去5年的房产税布局,和未来可能的发展方向,已经写得足够清晰。


一句话总结:房产的黄金十年已经过去,想靠房产暴富的日子一去不复返。


所以我们给大家的建议还是:

  • 一套自住,一套增值保值,两套最佳, 三套最多。

  • 优先买70年产权的住房,不买公寓,不买商铺,不买办公楼


根据目前的发展,房产税是国家财政支出的主要来源,这在未来十年,房产税不会减少,只会增加。


如果你傻傻地持有十多套房产,还想着买很多套房子来增值保值,那么房产税会很快把你压垮。


如果你目前有三套房产,那么可以考虑把劣质城市的房产换成优质城市的房产,不仅仅可以保证长期的增值保值,还能保证有不错的现金流(比如说租金,没多少人住的地方租金都没法提价)。


除了房产,世界上还有很多优质资产供我们选择,我们要选择的是大概率能获胜的资产,期货外汇目前没几个人能成亿万富翁的,但是投资好公司,却造就了无数亿万富翁,投资,选择还是要看概率的。


还有一个有意思的问题:为什么巴菲特不炒房呢?


因为他投资世界上最有价值的资产,别人炒房才是他无法理解的事情。


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