日本 | 详解“区块链大佬”为什么都偏爱去日本买房

知道奋子2018-11-04 15:48:09

年前,国内知名天使投资人薛蛮子发微博说自己在日本京都一口气买下一条街,并拥有多个产权房间,引发网友的热烈追捧。


正如海外掘金(gold1849)此前在文章一群最大胆最神秘的中国人正将资产移往日本中提到的多位中国大佬都在日本谋划“第二居所”。


本文作者在大阪投资了一栋楼,大概有七八套公寓,东京市中心也有一大套公寓,将近1000万人民币的投资。在此与大家分享他对日本房产投资的一些看法。



1为什么是日本,为什么选择大阪?


1、日元与汇率走势


▲ 日元兑人民币一年走势

▲日元兑美元一年走势


这里我不讲房地产,我就讲一下汇率问题。从上图可以看出,日元在人民币最强势的一年(2017年)基本保持稳定,跟随人民币保持1%~3%波动。从另一张图可以看到日元兑美元的走势,基本上是完全上扬的。所以我们认为日元是一个非常强势的货币。


那么日元未来为什么会有一个强烈的升值预期呢?


第一,日本经济恢复超出预期,大家从GDP上能看到。第二,日本央行原来是狂买债券,释放流动性,现在开始减少购买债券。第三,日本政府依靠新经济周期以及刺激退出,增加国民的消费税。然后还有一些其他的刺激性经济政策,比如说赌场、世博会、奥运会等等。而且日元是一种强大的避险货币,只要有战争,它就会狂涨。


其实大家能发现日元已经开始慢慢上涨,因为日本央行主要的动作都在这儿。所以只要你现在买入日元资产,那么以后肯定是要赚钱的,先从汇率上挣一笔钱。


2、日本投资环境


现在的日本和我们印象中二战时期的日本变化很大。


首先,日本有着全球最干净的空气、水和食物,日本人对水和食物的把关要求严格到惊人。如果我跟朋友两个人在同一个饭馆儿吃完拉肚子,我们今天就撞大运了。这个饭馆儿会赔偿给我们一大笔钱,可能超过200万元日元,差不多就是十几万人民币。



在日本买鞋子或者裤子,无论是买便宜的还是贵的,服务员一定是跪下服务,不跪肯定会被投诉!吃怀石料理也是这样。日本的服务第一大家这个可能都有所耳闻,但只有你亲自去了这个国家之后,才能体验到日本人特别有礼貌。



讲日本投资环境,不得不提咱们中国人对日本人的看法。


其实日本人对中国人完全没有什么偏见,前提是您得遵守他们那儿的规矩。我这里举了一些例子:77%的日本年轻人完全不关心政治;有相当数量不参与投票,不知道首相是谁。日本人对中国人特别友好,中国人到日本基本上都是享受贵宾待遇。部分日本人害怕中国人对日本人的印象不好,尤其是一部分老人,他们对于二战真的有所反省。


日本有很多规矩要遵守。比如你想吃米其林,只要是到好一点儿餐厅,肯定得预约。吃饭、看病、体检,包括我们参观房产这些行程都要提前预约。这个很正常,日本人守时是出了名的,而且是按分钟计的。日本人大多朴实善良,不爱攀比,对任何人都相当尊敬,只要你是客人。


讲完了外部环境,我们来看看有哪些企业在日本投资。


第一家,黑石集团。它以成功抄底美国的房地产而闻名。黑石集团在日本宣布举办奥运会那年开始进入日本市场,2014年到2016年是它投资最疯狂的时期。斥巨资收购通用电气日本房产,还收购了日本购物连锁企业Croesus Retail Trust。我们可以看到,黑石在日本房产的投资动作是非常早的,而且他们现在赚钱赚得非常疯狂。


第二家就是绿城,它斥资数十亿人民币在东京东部新都心位置购买地块进行住宅,商业中心等一站式开发。


顺便讲一下日本房产的特点吧,首先土地和土地的建筑物,你都拥有永久产权,可以继承,没有任何问题。


第二,房屋拥有改建权。假设你有这一栋楼,你把楼拆了,想按照容积率开发成商场,完全合情合理,即使你把土地卖了,也没问题。


第三,日本本地房产中介服务非常规范、细致、周到。日本人卖房子是讲规矩的,不会为了挣钱丢掉信用。


同时日本法律规定,私人财产神圣不可侵犯,外国人拥有资产同样受到严格保护。



再来看一下大阪未来将要发生的大事件。大阪在全球安全城市中排名第3。东京奥运会不用说了,它的影响对日本几乎是全辐射的。大阪2025年举办世博会基本都是板上钉钉的事了。



大阪将开放日本第一家赌场,目前定在梦州岛,JR地铁隧道开始挖掘,目前很难找到该地区房源,上半年只出了两套房源。想去关西的京都、奈良、神户游玩?请先来大阪,因为只有大阪有机场。



(大阪和东京两个机场的入境游客人数)


上图是大阪和东京两个机场的入境游客人数,可以看到,现在大阪已经超过东京了。2016年到达大阪访问的游客超过1000万,而2017年据统计数字前6个月就超过了700万人次,而2018年很可能超过2000万人次,到了奥运会则会是个恐怖的数字。


旅游人口带来了民宿的机会,因为酒店一晚难求,春节或者樱花季,一个17平米的普通小房间有的已经炒到了2000元。我们后面会讲到民宿机会,它的投资回报比超过10%,甚至能达到30%。但民宿不是那么容易投资的,稍后我会为大家讲解怎么投资。


3、大阪房价走势



下面来点儿干货,看看大阪的房价走势到底什么样的。


左边那个高峰,就是日本90年的泡沫危机。东京现在的房价大约在90年的半山腰。大阪房价整体走势,目前在高点的20%左右,考虑到无风险利率,大阪房价在5%高点左右,这是非常安全的边际。


对比国内房地产,很多大城市像北京、上海的人口已经净流出了,虽然日本整体人口数量在减少,但大阪和东京这两个核心城市的人口还在继续流入。大阪临近市中心的地段只需要1万多人民币/平米,还赠送阳台和公摊面积,您觉得值不值?



上面这张图表是大阪2016年的房价涨幅,2017年的数据还没有统计出来。看一下道顿崛地区,房价跟前年相比增长了32.63%。基本上这些都是靠近市中心的房源,最差也有5%或者10%的涨幅。道顿崛临街房源涨幅为100%,目前基本无法跟踪数据,因为没有任何人售出,千金难求。


大家可能觉得这个数据很夸张,因为它之前跌得实在太多了,你想都跌到5%最高点了,加上这么多外来人口,怎么着也要反弹了。


一般看房价,我比较喜欢看一个东西,就这个城市的发展程度。一座城市非常漂亮,像东京似的,房价自然高,纽约也是。如果这个城市的GDP没有强大到一定程度,市中心的房子卖三四万,大家也不会买的对吧。


从2017年全球城市GDP排名,大家可以看一下日本的情况。


东京在2017年第一次超越了纽约,成为世界第一,主要是来自于旅游人口对GDP的贡献,同样受益的还有日本大阪神户。


大阪全球GDP排名第七名,坐地铁到市中心15-20分钟,房价是1万多/平米;最市中心的地方3~4/万每平米;一套社长住的90平米左右的超豪华高级公寓(带泳池、健身房)300多万人民币;以上所有都赠送阳台,公摊面积,一层有的还赠送庭院。作为最安全的资产配置,我们也应该去投资。


2大阪房产怎么选?


日本的房子主要分为三大类:一户建、公寓楼和高级公寓。



一户建,就是咱们现在所谓“别墅”,特别适合自住,没有管理费,没有修缮积利金。地方宽敞,可塑性非常高,也可适用于家庭的出租,是移民首选投资房。


但是一户建并不适合投资。土地是不会贬值的,现在大阪土地还在升值,尤其到道顿崛市中心这些地区。日本经常会发生地震,房子用木造结构比较多,一户建基本都是木造房屋,所以它的贬值比较快。



如果你除了自住以外,还想说投资的话,建议来看看公寓楼。一般公寓楼都建在都在这个市中心,交通特别便利,就跟中国住的公寓楼没什么区别。除了没有花园,日本公寓楼都是独栋,而且有很多空室赠送装修,跟新房一样。有管理费和修缮积利金,出租回报比高,大阪租房纯回报率都有可能达到5%~8.5%。


大阪纯回报率是指减去一切费用之后的回报率。像中间交易的一些费用,房屋持有费用,一些中介的小抽头儿等等,这些都会计算的清清楚楚。所以说大阪就是一个高租金回报比的城市。



前面两种是普通房子,老百姓住的,后面要介绍就是高级公寓。


因为日本容积率比较低,不允许建造特别高的楼。所以高级公寓非常稀有,大都在市中心。和酒店一样,一层有接待大厅,管理和安保十分严格。有管理费和修缮积利金,而且较高。


出租回报比很低,但是由于在某些极其市中心的位置,所以可能有地价升值的超额收益。在大阪市中心最豪华的高级公寓,90多平大概需要260~300人民币,其实房价也不是特别夸张。


介绍了3种房源,大家可以看到,公寓楼是最值得投资的项目。如果您觉得10%的收益不过瘾(不算地价上涨),那您还可以经营民宿。


日本酒店因为旅游人口激增,严重不足。上图为房间面积17平米~25平米的四星酒店春节每晚价格,而在樱花季由于其他地区和本地游客增多,价格比左图中国新年还贵。酒店的一房难求,催生了民宿市场的高度发展,目前民宿在热门旅游旺季也是一房难求。



日本的90%以上的民宿不合法,都是偷偷开设,目前由于影响了酒店业的利益集团和扰民的措施,政府已经大力整治,还在经营的民宿可能最高面临数十万人民币的罚款,目前大部分非法民宿已经关停。


所以如果您想长期出租,建议您买一套公寓楼,那就买一套公寓这没问题,千万打消做民宿这个念头,因为你肯定要遭受损失做不下去。


那么合法的经营民宿需要具备哪些条件呢?


(1)简易宿泊或酒店业许可证;

(2)消防安全许可;

(3)水,电等常用设备检查;

(4)有可能需要前台;

(5)有日本运营公司,有紧急联系人;

(6)必须是一栋楼。


目前一户建有可能是非法的。民宿/酒店利润超过10%,甚至达到30%的恐怖年化(不包括地价上涨取得的纯收益),那么如何操作呢?


这里有一个办法,投资人可以共同出资去买地或者买楼,进行新建或改造。然后必须聘请日本公司负责经营,国内的法人或者个人是没办法进行酒店业经营的。投资人根据出资比例,分享酒店或民宿的房间,共同进行财务监督和经营决策。这是以低成本取得高收益的唯一合法途径。



那投资买楼是租售比重要还是地段重要?其实没有标准答案。因为日本在市中心和稍微远一点儿的地方房租都差不多,买市中心的房子租金回报就相对低一些,如果你买周围的房子呢,可能地段升值就没那么快。


稳健派会怎么做呢?会购买离市中心较近的租金高的公寓楼,依靠收取纯年化6%~8%的租金来取得主要受益。由于公寓楼贬值慢,长期持有,甚至持有10~15年公寓楼则完全收回成本变成免费赠送的楼房。后期还可以众筹参与土地开发,酒店开发等项目,分散风险。


激进派一般会购买价格高,最市中心的房源,期待地价上涨带来收益。租金收益可能只有4%,甚至搞成停车场,收益只有3%,但是仍然觉得可以接受,不在乎租金收益较低。可短期持有,遇到地价大涨后迅速出手换取高额回报,比如奥运会。激进派敢于投入重金直接进行个人土地开发,然后完全享受土地开发收益。


再讲一下持有成本大概是多少。只有管理公司收取租金收益的的4%,其他费用一概不收,全球基本最低。越南大概是8%,泰国和柬埔寨是6%左右。我跟大家说的这些成本费用都加起来,每年的持有成本约是房价的1%,也就是说,您买了一套100万的房子,那么每年持有它只需要1万块钱。


日本租房有一点挺有意思,咱们在中国租房子是给中介钱,您在日本出租房屋,可以收取租客礼金,白挣一个月房租。但是不可以随意驱逐租客,租客也不会随意退租。任何漏水,修缮等,不会找到房屋所有人,租客会直接联系管理公司,完全不用操心。民宿酒店管理由于利润巨大,管理难度高,一般管理公司收取15%-30%的净利润作为经营报酬。


3日本移民


先来了解一下日本移民的优势。


第一,移民申请一旦成功,可随意在全球各个国家生活,每年有一次日本入境记录即可,移民许可不会撤销。这一点美加澳新都做不到。


第二,孩子上大学前基本完全免费,每多生一个孩子还能享受高额的政府补贴,生的越多,补贴成倍数增长。


第三点要着重讲一下,日本强大的国民医疗保险水平,我觉得都能赶超北欧了。只要有证明,去任何国家,任何医院看病同样报销,政府负担7成,个人负担3成。当一个人看病超过8万人民币/年(积累可以,根据个人收入上下调整),国家负责全部报销。



第四,老年人福利极好,退休可以领取养老金、年金,报销比例变成了1:9,同时政府负责雇佣人员照顾不能自理老人。


第五,生活成本可以控制,一般日本普通生活非奢侈的话,一个月有1万多人民币是可以的。


第六,人身安全无需担心,治安全球最佳。


第七,也是最诱人的一点,移民办理过程中,享受上述全部福利。



一般从投资房地产开始了解日本,开始移民准备。


日本的移民一般靠投资创办一家企业才能完成,企业初始投入只需要30万人民币即可。开始3年,5年,7年会对企业经营情况进行考核,考核不通过呢,移民申请会被中止。


移民申请无需精通日语,但是如果今后希望在日本生活,还是建议学习日语,日本人基本不会英语。移民分为永驻和入籍,入籍需要5年,而永驻需要10年。但从目前情况来看,申请不需要这么长时间,具体时间根据客人的实际情况来定。在办理移民过程中,需要移民申请人至少每年在日停留180天,可以分散累计停留足够天数即可。



刚才提到日本治安全球最佳,可能有人会问了,日本不是经常发生地震吗。其实地震并不是特可怕,就是因为经常地震,日本对地震的抗击能力特别强,尤其是核心城市,东京和大阪。


日本的建筑充分考虑了抗震性,特别是城市建筑群。其实日本人只有10%或者更低死亡于地震本身,而且多在乡下地区,90%以上死亡于海啸。大阪是内海不会有海啸,但是东京可能会发生。


4投资风险


无论我们做什么投资都得想到风险,看看这个风险能不能承受,然后再考虑投资问题。


第一,短期趋势明了,中长期不明了,但人民币贬值一定是大趋势。大家可以去搜集大量的资料,为什么是这样?为什么国家从去年开始对房地产动手?中国的外汇储备和汇率到底是怎么回事儿?



第二个风险就是人民币出海,资金监管加强,多人换汇被查,海外汇款越来越困难。基本上对目的性审查都比较严格。


最后讲一下流动性和长期回报。目前日本的房产卖得非常快,但是我们要考虑到买房子有一个流动性的问题。从长期来看10-15年完全收回成本,而且零风险。日本房地产的高收益决定是以租金为主要受益构成的,第二点就是汇率,我前面讲过了,短期内日元肯定会涨,人民币肯定要跌。房子先不说,汇率一年先赚个10%这是有可能的。


还有一点就是地皮上涨,短期内看我觉得没有问题。目前日本房地产的流动性非常强,您的房子挂牌,只要别夸太夸张,瞬间就能出手。现在都找不到房子,因为成交实在太迅速了。从长期来看我们谁也不知道它的流动性如何,这一点无法去判断。




Copyright © 日本跟团价格联盟@2017