调控背景下的北京买房成本

老钱说钱2019-01-10 16:45:51


不做铺垫了,来一起感受下限购限贷背景下,北京的上车成本:



上图是我随便找了个例子做的,可能会有一些小出入,但偏差很小。重点看右侧的「买房成本明细」,一一解释下:


总房价440万,但实际成交一般都会有个折扣,假设砍下来5万块,总成交价435万;


「网签价」就是银行对这套房子的评估价,粗暴地打了个9折。老说的做低首付,就是尽量做高评,提高网签价。


提高网签价的好处是可以提高贷款金额。北京目前首付比例已经提高至35%,所以网签价x65%就是贷款金额了。


因为是满五唯一,只需要1%的契税(挂勾网签价)


居间服务费2.2%,保障服务费0.5%(一般套路是打6折,即0.3%),这些都是没有讲价的情况。


用成交价-贷款=首付。但真正的首付不只这些,红框圈出来的费用,都应该算进首付里。一般来说,装修费用也应该加进去,按照万链装修的最低标准,大概800元/平。


25年等额本息贷款,月供13650元。房贷的最优解,有且只有一个?点击查看


此处还有几个坑:


不是所有房子都能贷款25年,计算方法是:

  • 砖混结构贷款年限=47-房龄

  • 钢混结构贷款年限=57-房龄


也就是说,想做最长贷款时间以减少月供的话,房子不能太好,建筑年限要晚于1987年。


月供金额也是一个问题。比如,上图中月供金额是13650元,那么要求购房者的月收入至少2倍于月供金额。


也就是说,月供13650的话,购房者的税前收入要>27300元。


如果父母还在职,那么父母的月收入也可以加入进来;


如果此时有结婚对象,那么两个人的收入也可以算在一起,但前提是,两人名下不能有房、不能有贷款记录。



现在看来,如果一个年轻人不想依靠家里留在北上广,简直要经历一场旷日持久、谋划清晰的战争。买房只是其中一场阶段性战役罢了。


这场战争需要我们一路克勤克俭,对自己节省,压抑消费欲望。


需要面对别人“你怎么过得这么苦逼”,面对自己“我为啥就不能过好点儿”种种质疑;


需要兢兢业业,努力提高有公司背书的收入,努力加薪;


需要仔仔细细,保证毕业后前60个月没有任何一次社保断缴的情况,每一次换工作都要筹划好自己的空窗期;


需要进入大公司,一方面会让简历更好看,另一方面可以更快拿到工作居住证(有它可以提前买房)甚至户口;是的,不建议年轻人去创业公司。


需要找到价值观统一,可以互相扶持的伴侣。因为家人的支持非常非常重要


这场战争,打不打,值不值得,完全取决于个人。


但是,能做到以上种种,即便不买房,想必你也是个很优秀的“漂一族”了。




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