民宿新法解读①--京都民宿的【从前】与【以后】

株式会社NARUI2019-12-03 15:17:09

写在前面:此文章著作权归株式会社NARUI所有,转载或复制请注明出处。 


民宿新法解读①--京都民宿的【从前】与【以后】


       简单地说,代表日本民宿市场走势的京都民宿市场,随着日元汇率变化、日本旅行签证的放宽等利好因素,赴日游客激增,日本民宿市场的需求也随之水涨船高。

       这种对于民宿市场的需求,从京都市发布的游客及旅馆业数据种,可见一斑。


2011-2016外国访日游客数量及京都府游客数量推移

 

(表格摘自京都市旅游局)       

       图中可清晰看出,单是2015至2016年,京都府的外国游客数量由约482万人激增至661万人,增长率近37%。

       通过其他统计数据及民宿经营业者的经验,访日游客的主体,逐渐由【多人数的跟团游】,变为【家庭式自助游】。由此孕育而生了庞大的民宿业需求。


请看近年来,民宿行业的数量变化:

 


表格根据京都市主页公布的旅馆业数量推移情况由(株)NARUI制作)

       可以看到,随着赴日游客数量增加及【家庭式自助游】占据主导的潮流下,新兴民宿,即【简易住所】的数量逐年剧增,在刚刚过去的2017年度(2018年3月止),甚至已经占据了整体【旅馆业】的79%。


       当然,实际种整体的客室数量及使用环境来看,势单力薄的“小民宿”似乎不能和财大气粗的“大酒店”相提并论。

       但是,【民宿】作为一种新生的外出旅行体验,以其价格,自由度高,隐私性强等优势,渐渐在【旅馆业】的角逐中崭露头角并在2015年度起迎来井喷式发展。


       既然日本的民宿如此火爆,那么投资一个民宿,需要多少钱呢?回报率又如何呢?

      谈到民宿投资,就不得不说很多投资者所关注的京都地价。

      参照下图,简单说,以2012为分水岭,2012年后京都地价上涨迅猛,这在很大程度上,受民宿投资热潮的影响。

数据来自“土地代data”网站      

       在2012以前的京都房价,经历过经济危机,泡沫破裂;在1990年达到了峰值的145万日元/平米,(约8.7万元/平米),其后整体呈下降态势,2012年开始回暖,据《土地代data》的数据统计,去年度京都市的平均地价为32.32万日元/㎡(约1.94万元/平米)。其中,据不动产业相关资深从业人员分析,可以用于民宿投资的核心地段,自2012年起涨幅在100%到200%。


       那么既然民宿的购买价格已经上涨如此迅猛,民宿投资的回报率,是否依然坚挺呢?

       通常来说,根据土地面积,地理位置,临街状况等等因素影响,民宿用房带装修的投资价格大概在150万人民币,约合2500万日元起;在正常经营的状况下,如果按照每晚2人入住1.5万日元收费,达到60%的入住率,大概的收益为:

1.5万/天×30天×12月×60%入住率=324万日元。

收益率=324/2500=12.96%。


       去掉土地本身的增值状况,10%-15%是一般民宿投资的回报率,是笔者作为不动产从业人员最常对民宿投资者们介绍的。


       在通货膨胀,人民币贬值的时代浪潮下,在永久产权的日本进行海外投资,变成越来越多30-60岁投资者的首选。

       但购买房产后进行正规合法民宿执照的申请,需要通过消防、建筑结构更改等各种繁琐的程序,所以2015年起开始滋生了各种投机取巧的非法民宿主。其中以租房并转租为民宿使用的非法民宿居多。


       面临越来越多、各式各样的民宿经营者,日本政府意识到,必须出台相应的法律法规,来规范民宿市场的发展。


       2017年6月16日,【住宅宿泊事业法】,即【民宿新法】应运而生。此法律放宽了民宿经营的地域性限制,加强取缔并限制非法民宿的销售,自2018年3月15日起开始受理180天【新民宿】的申请,2018年6月15日起开始实施【民宿新法】。在之前可经营365天民宿的【旧民宿】地域以外,可年度经营180天民宿的【新民宿】也开放纳客。同时,在airbnb等民宿预订平台,未通过【民宿新法】要求取得相关民宿经营执照的【黑民宿们】,纷纷撤离市场并开始挂牌出租、出售。


那么民宿新法,规定了什么呢?


请看民宿新法解读②--【住宅宿泊事业】?难道京都民宿只能做半年了?





有关京都民宿投资,申请,运营有任何问题,请咨询笔者微信【mingming0417】并欢迎关注公众号【株式会社NARUI】。定期更新日本京都最前沿的民宿投资信息,用真诚专业的服务,为您的日本不动产投资、收益,保驾护航。



Copyright © 日本跟团价格联盟@2017