原创 | 北京房价跌回一年前,为什么买房更难了?

邑嘉财经2019-11-07 13:27:16

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▼文  七年蝉龟

最近,机构报告显示,一年来北京房价出现下跌,楼市成交全面萎缩。


链家研究院报告显示,2017年的317调控结束了北京房价连续17个月上涨的势头,随后价格出现连续9个月的下跌,累计跌幅15%左右。2018年3月北京二手房均价为58527元/平,与2016年12月的水平接近。


再看看成交量,中原地产研究中心统计数据显示,2017年全年,北京新建商品房住宅成交量同比下跌48.7%,二手房成交量同比下跌50%。


从数据看,北京的房子经过一年的打压,的确涨不动了,但还没进入全面下跌阶段。



但不对啊,环京地区不是有跌20%以上的小区吗?北京楼市这么大的盘子,出现被极端炒作的板块很正常。这就好比股市,你不能因为看到几只股跌停了,就说股市要崩盘。


所以从整个北京楼市来看,目前还处于楼市调整的第一个阶段,就是“成交量下跌,价格横盘。”


作为购房者,不同的身份,对北京楼市的感觉是不一样的。


如果资金紧张,又在北京炒房,那过去的一年将极其煎熬。假如一不小心被套在环京地区的楼盘,估计现在半个身子的肉已经被割完了。


如果是长线的北京楼市价值投资者,他是喜欢看到房子下跌的,跌得越多,越有抄底的机会。在如今限购限售的政策下,投资房子走短线肯定是行不通了。


那北漂的刚需是什么感觉呢?两个字“后悔”!


我的一个大学同学,原本打算在2017年元旦在北京买房。但是看到调控政策那么紧,就想着等一年看房价跌下来再买。


但没想到,白白等了一年。通州、燕京的房价是下跌了,他心仪的小区房价基本没跌。因为他是个程序猿,加班熬夜是常态,有时还要随叫随到,买房子如果离公司太远,死都不考虑。


那这样问题就来了,房价没跌,房贷利率大涨,他又开始纠结了。


我帮他算了一笔。如果2017年2月买一套500万的房,利率能在基准利率上打九折。如果贷款300万,贷款年限20年,总还款额452万元,月还款额18834元。


如果现在买房,北京商业银行首套房贷利率现在基本是基准利率上浮20%,这么一算,结果吓死人。总还款额变成510万元,月还款额21285元。


两个方案一对比,仅仅等待了一年,还款总额增加了58万,增幅是12.8%。退一步讲,如果我的同学工作能力很强,那房贷总额增加也不怕,以后还可以慢慢填坑。


但是我们再算一下月供,就发现问题所在了。从月供18834元,到月供21285元,每个月要多交2451元,增幅是13%。这压力得有多大?



很多人讲,一线城市容不下,那就到二线,甚至回老家。这其实就是缺乏理财观念的想法。


对很多人来说,工作和房子是人生两大资产。很多人只会把房子当作固定资产,而简单地把工作当成工作。


在富人眼中,只要能够提供现金流的东西都算资产,只是收益率不同而已。


所以,我们应该把工作看成是一个能够提供稳定现金流的资产,你的工作能力就是这个资产的内在价值,能力越强,这个资产收益率越高,外在表现就是工资也越高。


假设我的同学回到老家(福建龙岩),那这就是他最不明智的选择。为什么呢?


首先,即使在龙岩市最好的地段买的房子,它未来的升值空间和抵御风险的能力,肯定比不上北京的房子。


再者,回到一个四线城市,他未来的职业发展空间不大,工作这个资产也是缩水的。


有的人说我同学很傻。换做他,宁愿在三四线城市幸福地笑,而不想在北京暗地里哭。


这就扯到幸福观上了。幸福在每个人的眼中定义不一样。在中国人的文化中,为面子支付的代价太大了。


言归正传。现在刚需的处境是很尴尬的。当你辛辛苦苦攒够了首付,以为终于可以买房子了,结果银行不但没钱贷给你,就算贷给你,利率也比之前高太多。国家不调控,刚需买不起房子。国家越调控,刚需越买不起房子。



刚需到底要怎么办呢?这里我给几点建议:


第一,如果你的钱够了首付,就买房吧。未来中国20年的经济增长预期是越来越好了,而且钱也越来越贬值。所以刚需买房子住,从长远看,是不会亏本的。


第二,不要超出自己的承受能力。刚需买房虽然是“必需”,但也要量力而行。如果你要买房,买房之前,请先算一算你能承担多高的房贷利率,不要光顾着眼前,而忘了后面的事。因为后面房贷利率更高是大概率事件。


第三,尽量使用公积金贷款购房。目前一线城市平均贷款额度首套房贷款200万-300万,这其实还是超出了很多人的负担。有条件的,可以用商贷和公积金的组合,享受到部分公积金购房利率优惠也是不错的选择。


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