泡沫一触就破,天津如何买房?

天津积分落户100塞纳筑学2019-06-24 00:56:11

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收到后台天津朋友的留言,今天详解一下天津的整体购房环境。


不久前,在2017年全国GDP增速统计报告里,天津市成为一个跌破眼镜的意外,以远低于全国平均水平的3.6%垫底。由于挤出了滨海新区GDP水分,天津2017年经济增速腰斩,大概率将被重庆超过,跌出全国前五之列。


回头看,2016年天津GDP增速9.1%,排名全国第四,2017年GDP增速3.6%,成了倒数第一。于是,在今年1月天津滨海新区人大会议上,政府公开承认,挤掉水分之后,滨海新区2016年GDP从1万亿元调整为6654亿元,2017年预计7000亿元,同比增长实际上是6%。


根据21世纪经济报道,2017年重庆GDP达到了1.936万亿,天津为1.933万亿。天津滨海新区被誉为“中国经济第三增长极”,如今却脱水严重。



天津仅5年的常住人口净增长就达到了207.5万,超过了4个一线城市近6年的净增长人口数值。不过天津人口增速放缓,在吸引高精尖人才方面仍然后劲不足。



对比去年,今年的新政强调了“申请时仍属于正常缴费状态”,而且“一年”的规定也有变化,之前是自申报当月的上月向前数十二个月,如今变为:上半年申请的,以上年12月31日前十二个月为一年;下半年申请的,以当年6月30日前十二个月为一年。另外,还强调了个人窗口缴费不算。


很多人知道买房能积分50分左右,在积分里占很大的比例。这里提供天津近几年的不完全积分落户数据表格。


房价

去年,天津二手房成交量腰斩,成交套数不及2016年一半。但市内六区二手房成交2.7万套,新房成交1.02万套,二手房与新房成交比为2.7:1,较2016年的2.2:1持续扩大。市内六区,新房二手房成交量倒挂现象加剧。


近期,天津市房屋中介我爱我家将中介费率(买卖房屋居间代理费)由2%调至2.5%,并且由买方承担成交价格的2%,卖方承担成交价格的0.5%。重新掀起近几年来天津卖方承担中介费的现象。


2017下半年,另一个中介巨头链家在天津的中介费由2%涨至2.5%,并没有采取分摊模式,依旧是买方承担全部中介费。


长远看天津,对于人才的吸纳还是有一定力度,无论是承接北京人口的外溢,还是容纳二、三线城市的涌入人口,天津仍有一定的空间。


天津在2017年率先实现对北京和河北的社保同城认定,落户天津的京冀企业可以直接为员工申请天津户口,今年年初,天津又实行引进人才战略。预测在未来两年内,天津还将增加300万人口。


2017年,新房成交面积1280万平米,环比2016年下降50%。成交均价15707元/㎡,环比2016年增长15%。二手房成交面积678万平米,环比2016年下降50%,成交均价13308元/㎡,环比价格涨幅8%。


天津市场,在2017年楼市进入限制性发展新周期后,土地供应小幅增长,土地成本大幅攀升,二手房成交均价依旧坚挺。但是,量跌将会是趋势,2018年会更低,没有成交量的支撑价格不会涨太多,不会涨太久。


过去1年天津全市挂牌均价下跌3845.5元/平,如今房价呈现维稳态势,整体受京都楼市影响严重。天津新政在2017年3月颁布,二手房市场却从7月份才开始出现下滑,滞后周期较长。



从2017年年初开始,前几个月天津的降价房源量呈现剧增的趋势,此后处于波动状态,而涨价房源量从2017年5月开始有较为明显的下降,可见,与整体市场情况较为符合。


2017年年底,二手房降价量和成交量均有所增加,考虑到2016年年底被猛涨的房价所诱惑的投资客急于还清贷款,开始降价抛售,为及时止损。


泡沫消除后,天津二手房房价跌幅达10%-20%。



天津地处于京津冀的城市群,不可否认城市联动发展对它带来的影响。以点带面,天津享受着北京外溢带来的红利,



2017年全年,天津住宅用地成交共78宗,土地出让金1301亿,环比2016年增长4%。建设用地面积约256万平米,规划建筑面积849万平米,环比2016年下降40%成交楼面价15336元/㎡,环比2016年增长74%。平均溢价率57%,环比2016年下降超过20%。土地成交量为近五年的低点,出让金达到历史新高。 



楼市交易变惨淡,不仅与限购政策有关,还跟稳定市场的导向有关,不过放远来看,土地市场反映了中长期的企业心态,天津市场依旧值得看好,关键是土拍火爆背后的价格需要把控,防止产生泡沫。


大幅度压减土地供应面积,大幅度抬高土地价格,数千亿收入囊中,天津房价还能涨下去,这些面粉如何变成廉价的面包?


房市与土地市场不太一致,与楼市调控有关。从后续整个市场来讲,天津作为一个比较好的重点二线城市,其投资前景被房企看好,尤其是武清区和环雄安地区。


天津经历了从限购限贷,到限价限售的步步枷锁,抑制了非理性追涨,挤出短期投资客,使市场整体呈现理性发展,部分购房者对市场预期处于观望状态,购房人成交周期也呈现了延长的趋势。


2018年仍是天津的刚需大年,延续了限购限贷政策的影响,楼市调控长效机制建设关键期,短期内不会放松。由于高地价与高成本促使供应端入市节奏放缓,因此房价涨势将继续被延缓,今年下半年新房上市集中放量,新房市场会呈现蓬勃景象。


公积金贷款购房


据融360数据显示,2018年1月,全国首套房贷款平均利率为5.43%,相当于基准利率1.11倍,环比2017年12月上升0.93%;同比去年1月的首套房贷款平均利率4.46%,上升21.75%。


近期,天津的各大主流银行的首套贷款利率至少上浮10%,农行和浦发上浮了15%。目前,多数银行的二套房首付比例为6成,在6成以下的仅有天津银行(4成)、农业银行(5成)。二套房的贷款利率多上浮15%,其中广大银行、浦发银行上浮20%,中信银行的首套和二套利率均上浮30%。


从调控的趋势看,预计信贷的收紧趋势延续周期内,因此,2018年房贷利率有可能继续上升。


房屋类型

套数

贷款5年及以下

贷款5年以上

额度上限

首付比例

住宅

首套房

2.75% (基准)

3.25% (基准)

60万

首付2成起

住宅

二套房

3.03% (1.10倍)

3.58% (1.10倍)

40万

首付2成起

银行利率会因时间、受理地、申请人资信状况等情况有所不同,以上数据仅供参考


1、最近,公积金贷款在天津审批需要3个月左右,时间较长,许多二手房卖主不接受公积金贷款。


2、职工家庭购买首套住房的,贷款最高限额60万元;购买第二套住房的,贷款最高限额40万元。停止向第三套及以上住房发放个人住房公积金(组合)贷款。


3、总贷款年限不超过30年;贷款人年龄加贷款年限不超过70年;贷款年限加房龄,砖混结构的不超过47年,钢混结构的不超过57年。




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