保房价还是保汇率:俄罗斯、日本和东南亚的启示

地产战略家2018-08-15 10:05:07

转自:泽平宏观(ID:zepinghongguan);作者:任泽平


导读:


我们研究了三个国家(地区)应对汇率变动的不同方式,以及随后房价的变化:2014年的俄罗斯模式(弃汇率、保房价)、1991年的日本模式(保汇率、弃房价)以及1997年的东南亚模式(汇率和房价都未保住)。通过对三个模式的分析,展望未来中国房价和汇率之间的勾稽关系及走势。


一、    “俄罗斯模式”:弃汇率、保房价


1、“俄罗斯模式”的背景:油价上涨带来经济黄金期和汇率制度改革


1.1    2002-2008年的俄罗斯经济发展黄金期


 2000年后,俄罗斯政局稳定,经济进入稳定发展期。俄罗斯经济结构以“能源工业”为主,2002-2008年的国际原油价格上涨带来了俄罗斯经济发展的黄金期。俄罗斯依靠大量出口石油和天然气等能源产品形成大量外贸顺差,经济得到快速发展,成为拉动全球经济增长的主要推动力之一。2007年,俄罗斯经济增长速度高达8.1%。


投资、消费需求的旺盛和居民支付能力的增加促进了房地产投资和需求。2007年,俄罗斯固定资本投资实现了高达21%的增长。在2000-2007年的8年间,俄罗斯平均工资从2200卢布增长到12500卢布,平均退休金从823卢布增长到3500卢布,促成了俄罗斯居民支付能力的大大提高。


俄罗斯房地产业的市场化也是促使房价上涨的重要因素。俄罗斯停止了拨款盖房,开发商们开始按市场需求来定房价。同时,政策对俄罗斯房地产支持力度增大。普京将住房并入国家四大优先发展项目,梅德韦杰夫承诺大部分俄罗斯人口拥有必需住房。


值得注意的是,俄罗斯严重的货币超发也是房价上涨的重要推手,由于当时按揭贷款的利率相对较低,超发的货币进入房地产,推升俄罗斯各地房价的快速上涨。




1.2、俄罗斯汇率政策改革


俄罗斯汇率制度的演变可以分三个阶段。1992-1994年,俄罗斯实行卢布内部可兑换制度,只要是不涉及国际资本流动的卢布都可以自由兑换成外国货币,汇率由交易所市场统一形成,可自由浮动。


1995-1998年8月,俄中央银行对卢布对美元的比价预先规定一个上下浮动的范围,即“外汇走廊”,实行有管理的浮动汇率制度,以此平衡市场供求,抑制汇率的过度波动和外汇市场的投机。


1998年金融危机后,俄罗斯先是放宽“外汇走廊”后由于外汇储备枯竭而放弃“外汇走廊”,卢布汇率自由浮动保持至今。2006年6月30日,卢布实现了完全可自由兑换。理论上讲,货币的可自由兑换是一国经济条件具备的情况下自发形成的,然而俄罗斯的这一过程是在申请加入WTO的背景下应国际组织的要求与政府行政命令的推动下实现了形式上的可自由兑换。


汇率实现自由浮动后,汇率波动风险会从中央银行转移到贸易企业。对实体经济部门而言,汇率的稳定(而非汇率水平的高低)才是最重要的。俄罗斯经济发展的“结构依赖”很大程度上决定了汇率的高波动风险。俄罗斯有着极其丰富的油气资源,是世界上最重要的能源生产和贸易国之一。


近年来,在俄罗斯出口商品结构中,石油和天然气出口额占商品出口总额的70%左右,占国内生产总值的30%,俄联邦财政收入的一半依赖油气出口的税收。正是对资源的严重依赖,石油价格的剧烈波动会造成汇率的震荡。在汇率波动风险尚未消除的情况下而实施自由浮动汇率制度,这无疑加大了经济的不稳定性。

 


1.3、汇率暴跌的导火索: 乌克兰危机和原油价格下跌


地缘政治事件升级,资本外逃。2014年,乌克兰危机和马航MH17被击落事件之后,欧美国家对俄罗斯的经济制裁逐步升级,对俄罗斯能源、金融和军事三大关键领域实行制裁。标准普尔和穆迪等信用评级机构纷纷降低对俄罗斯国家的信用评级。


俄国内经济的下滑和持续的外部压力造成俄罗斯经济不确定性的上升,投资者信心受到严重影响,不少外国投资者出售在俄企业的股份,并把资金撤走,仅2014年一年,俄罗斯资本外流总额达到1540亿美元,从而增加了对卢布汇率下行的预期。


雪上加霜的是,随着国际经济的不景气,原油价格开始下行。2014年8月,布伦特原油月平均价格还在每桶101.6美元,此后受全球供需失衡、OPEC争夺市场份额实行保产政策、强势美元等因素的影响,2015年1月,布伦特原油月平均价格再次下跌至每桶49.8美元,此后布伦特原油价格继续下探,最低降至31.9美元/每桶。由于俄罗斯经济结构单一,过分倚重能源出口,能源价格的波动会直接对卢布币值的稳定产生影响。贸易环境恶化使得能源出口收入减少,卢布面临持续贬值压力。

 


1.4     俄罗斯政府的反应:弃汇率


在面对大规模资本外逃的情况下,俄罗斯央行一方面连续上调基准利率,从2013年9月的5.5%上调至14年12月的17%,另一方面动用外汇储备对冲汇率下跌。然而,在国内高度通胀和油价暴跌的情况下,提升利率仍无法抑制资本外逃,却加剧了俄罗斯国内经济的下行压力。


为了让俄经济更好地适应外部经济形势变化,2014 年 11 月 10 日,俄罗斯央行宣布取消实际有效汇率的上下浮动限制,放弃对卢布汇率的自动干预机制。卢布汇率将由市场因素决定,之后两个月的时间里,卢布大幅贬值近50%。


同时,俄罗斯央行逐步下调基准利率,由2014年12月的高点连续5次下调,半年内下降了6个百分点,此后的一年内又下调至10%。


短期内卢布汇率的下跌缓释了俄罗斯国内的经济风险。俄罗斯RTS指数在14年12月触及629.15的底部后开始反弹,随着卢布币值的回升,RTS亦上升至1082的短期高点,上涨了72%。与此同时,房地产一手房价格也走出了震荡上行的趋势。俄罗斯一手房价格由2014年12月的51,714卢布每平米上涨至2016年6月的53,558卢布每平米,涨幅为3.6%。但是二手房价格在15年1季度触顶后逐步下行,由58,707卢布每平米下降至54,792,降幅6.7%。

 





二、“日本模式”:保汇率、弃房价


2.1      “日本模式”的起点:广场协议


第二次石油危机后,美联储为了治理通货膨胀连续提高联邦基金利率,导致美元大幅升值。美元过强导致美国对外贸易逆差大幅增长。为了改善国际收支不平衡的状况,美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。


1985年9月,美国、日本、联邦德国、法国、英国等5个发达国家的财政部长和央行行长,在纽约广场饭店举行会议,决定五国政府联合干预外汇市场,使美元兑主要货币有序地下跌,以解决美国巨额的贸易赤字,史称“广场协议”。“广场协议”签订之后,五国开始在外汇市场抛售美元,美元持续大幅度贬值,而世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。其中,日元的升值幅度最大,三年间达到了86.1%。



2.2      日本政府对日元升值的错误应对


2.2.1   日元升值对日本经济的负面影响微弱


日元升值对日本贸易的负面影响持续时间较短。理论上讲,日元升值不利于出口,有利于进口。1985年9月“广场协议”签订后,日本出口出现了短时的停滞,1986年和1987年出口同比分别下滑了15.89%和5.60%。但是,外需环境也是影响出口的重要因素。80年代世界经济步入弱复苏小周期,1988、1989和1990年日本出口增速逐渐转正,分别录得1.87%、11.44%和9.61%。也就是说,日元升值对日本出口的负面影响只是在日元急速升值的阶段。




2.2.2    日本政府的财政和货币刺激


因为错误估计了日元升值对国内经济的不利冲击,日本政府制定了一系列的经济扩张政策提升内需,并放松国内的金融管制。首先,1986-1988年,日本实行了税制改革以刺激社会消费与投资。税改中一项重要措施是重征利息所得税,这一举措加剧了金融脱媒。另外,日本政府提出一揽子刺激内需计划,主要以发行债券的形式筹集的。在1986-1989年,日本政府累计发行债券9.8万亿日元,地方政府累计发行3.6万亿日元。


货币政策方面,为刺激内需,鼓励消费与投资,日本在1987年至1989年4月实行低利率政策,低利率和金融自由化削弱了银行存款的吸引力,大量储蓄转为投资,主要流向了股市和房地产市场。人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是,股价扶摇直上,地价暴涨。当时日本已经完成了城镇化,国内的城镇化率超过90%。在低利率和流动性过剩的催动下,一个巨大的泡沫正在诞生。


2.3      弃房价:日本政府主动挤破地产泡沫


随着大量资金涌入房地产行业,日本的地价疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据,1985 -1988年,东京的商业用地价格指数在短短三年内增长了近2倍。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。而同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右,快速上涨的地价已经严重影响到了实体工业的发展。


在泡沫的压力下,日本政府采取了非常严厉的行政措施主动挤泡沫。


首先,日本财务省在1987年7 月发布了行政指导,要求金融机构严格控制在土地上的贷款项目,具体而言,就是要求“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”。受此影响,日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降,从1987 年6 月的36.6%下降到了1988 年3 月的10.2%。到1991年,日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。


紧接着,日本央行从1989 年开始连续5 次加息,商业银行向央行借款的利息率从1987 年2 月的2.5%上升到了1990年8 月的6%。货币供给增速随之大幅下滑。


随着日本货币政策的转向,股票市场的泡沫首先破裂。日经指数在1989年12月31日达到了日本股市最高点38,915点后急转直下,到1992年8月降幅超过60%,日本股市陷入了长达20年的熊市之中。


日本股票价格的大幅下跌,使大量银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致大量不动产涌入市场,房地产市场供过于求,房价出现下跌趋势。与此同时,随着日元套利空间日益缩小,国际资本开始撤逃。1992年,日本政府出台“地价税”政策,规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。日本房地产市场立刻进入“供大于求”的冰河时代。


1991年后,日本土地价格开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示,截至2015年,六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%,所有城市跌幅为53%。



三、    “东南亚模式”:弃汇率、弃房价


3.1      “东南亚模式”的背景:全球产业转移、金融自由化和固定汇率制


二战之后,东南亚各个国家迅速发展。由于该地区人口众多,劳动力丰富,同时消费市场也非常广阔。在全球产业化的浪潮中,东南亚各国抓住机会,引进劳动密集型产业,大力推动工业化,在较短时期内发展迅速,涌现亚洲四小龙等新兴经济体。


制造业的发展需要大量资金,东南亚各国为了吸引外资,逐渐放开资本管制。1980年代,东南亚各国陆续开启以金融自由化为主的金融改革。各国纷纷放松对资本账户的管制,包括菲律宾、马来西亚和印尼等国。到了20世纪90年代初期,国际资本看好东南亚经济,大量国际私人资本流入东南亚地区。


当时,东南亚国家开始实施“钉住美元”有管理的汇率制度,其货币间接或直接与美元挂钩。这一措施导致东南亚四国货币进一步大幅度贬值,在截至1985年的五年间,泰国泰铢、马来西亚林吉特、印度尼西亚印尼盾以及菲律宾比索分别累积贬值32.64%、14.06%、77.13%和147.72%,特别是印尼和菲律宾本币贬值幅度巨大,拉低本国出口商品在国际市场上的价格,增强本国出口商品的国际竞争力。



3.2      隐患:在金融自由化背景下的固定汇率制风险


当一国金融发展水平进入金融自由化阶段,如果政府继续保持对外汇市场的管制而实行钉住汇率制,其弊端会由于金融自由化下跨境资本的大规模高速流动而得到扩大。


3.2.1     固定汇率制度的两个风险


固定汇率制度的一个问题是钉住国与被钉住国的货币形成了完全联动关系。1995年以后,美国“新经济”时代来临,美国经济出现了较长时间的繁荣,美元指数连续上行。由于东南亚各国实行盯住美元的汇率制度,各国货币不得不跟随美元大幅走高,结果货币升值对出口和经济增长产生了严重冲击,贸易及经常项目产生了巨额赤字。比如泰国在1991-1995年的出口增长率为18.9%,1996年骤降至-0.2%。1991-1995年的GDP增长率为8.6%,1996年大幅下跌为5.9%。


固定汇率制度的另一个弊端是货币当局失去货币政策自主性。东南亚各国汇率面临着巨大的贬值压力,为了维持盯住美元的汇率制度,各国中央银行先后实行紧缩性货币政策,另外,为了吸引外资流入,也需要继续提高利率。1995年末,泰国国内金融机构的存款利率和贷款利率分别达到12%和13.75%,不仅为亚洲地区最高,也超过国际平均水平的2倍以上。高利率政策进一步抑制了投资和消费,加剧了经济衰退,并使商业银行的不良资产情况进一步恶化,使经济雪上加霜。


3.2.2    巨额外债和资产价格泡沫


在固定汇率下,外汇市场失去了自动调节功能。为了弥补经常项目巨额逆差,各国放开资本市场,通过各种各样的优惠政策甚至高利率政策,吸引国外资本流入,弥补国际收支赤字。东南亚各国积累了巨额的外债,比如,1996年泰国的外债规模达到930亿美元,超过当年国内生产总值的50%。


随着美元的升值,东南亚国家的出口及相关实体产业开始不振,大量国外资本转而流入房地产市场和股票市场,大幅推升了房地产价格和股票价格,最终形成资产价格泡沫。1993-1996年,泰国SET指数于1990年12月触底反弹,1996年1月冲高至1041.33点,创了历史新高。在此期间,泰国的房地产价格上涨了近400%,住房贷款总额从3285亿泰铢增加到7055亿泰铢,1997年进一步增加到7932亿泰铢。


3.3      泰铢保卫战的失败:弃汇率和房价暴跌


当美元进入升值通道后,泰国国内经济问题重重,国内企业债务负担上升,企业破产,工人失业以及银行不良贷款上升。然而,泰国政府在调整汇率制度的问题上反应迟缓。而此时国际投资者意识到了东南亚经济的问题所在,选择了对汇率管制方面最宽松的泰国开始做空泰铢。


1997年3月,国际投资者借入150亿美元的远期泰铢合约,抛售泰铢,泰国央行动用20亿美元的外汇储备才平息了这次风波。


1997年5月,国际投机者再度出手。泰国央行再次动用50亿美元外汇储备进行干预,将离岸拆借利率提高到1000%,并且禁止国内金融机构向外借出泰铢。

1997年7月2日,泰国政府被迫宣布,放弃泰铢盯住美元的汇率制度,实行有管理的浮动汇率制度,当天泰铢对美元的汇率曾达到32.6∶1,贬值幅度高达30%以上。到1998年7月,泰铢对美元累计贬值了60%。泰铢大幅度贬值迅速波及包括菲律宾、马来西亚、新加坡、韩国和印度尼西亚在内的整个东南亚地区,最终形成了震惊全世界的亚洲金融危机。


随后,房地产泡沫最终崩溃,房地产价格迅速下跌,仅1997年下半年,泰国房价就缩水近30%,马来西亚房地产的平均交易量下降了37%,各项房价指数开始大幅回落。最为严重的是香港地区,危机爆发后香港楼市“跳水式”下跌,1997年至1998年一年时间,香港楼价急剧下跌50%-60%,成交大幅萎缩,房屋空置率上升。




四、来自三种模式的启示


通过分析三个案例的汇率与房价变动,可得出以下启示:


1)产业结构和竞争力决定了汇率和经济的稳定性。在各国经济体中,产业结构和竞争力是对外贸易结构的主要基础。产业结构越复杂越有竞争力(包括数量和质量),该国的汇率结构就更稳定,出现骤跌骤升的可能性越小。俄罗斯的经济发展主要依靠能源和原材料出口。单一的经济结构下汇率波动风险较高,当世界经济形势、国际能源格局、国际能源价格出现变化,就会给经济造成很大的打击,因此政府只能通过汇率贬值来改善贸易条件。日本作为一个制造业强国,出口产品以高级工业制成品为主,可以通过产业转移、技术升级等具有很强的抗风险能力,而不一定诉诸于汇率贬值。


国家对冲汇率下跌风险的一个重要手段就是外汇储备。外汇储备/年进口额可以衡量一个国家的外储应对能力。中国和日本的外储规模足以应对短期汇率下跌的风险,而俄罗斯由于产业结构单一,08年后油价下跌导致其外储规模下降,抗汇率下跌风险能力在14年降至最低。泰国作为劳动密集型制造品出口国,外储规模始终低于该国的年进口额,汇率风险较高。



 


2)在金融自由化的情况下,金融体系不健全会加速汇率贬值。根据不可能三角,资本自由流动、汇率稳定和货币政策有效性三者不可能同时兼顾。对于俄罗斯和东南亚四小虎这些经济结构单一、金融体系尚不健全的地区而言,资本项目的完全放开具有相当大的风险。在内外部流动性充裕时,如果该国实体经济的回报率不高,资本会进入房地产等资产领域进行投机;而当流动性逆转时,由于资本项目的开放,资金可以在毫无障碍的情况下逃出去,加速货币贬值。


3)在三种模式下,房价走高都是在汇率环境发生变化导致国内流动性过剩引起的。俄罗斯在2003年后卢布随着大宗商品走强而开始缓慢连续升值,国际资本蜂拥而入,加上国内基准利率连续下调,房地产价格上升。日本则在签订“广场协议”后为了避免日元升值对国内经济的负面影响而持续大幅降息。1991-1996年东南亚各国在金融自由化下国际资本大幅流入。在实体回报低迷的情况下,日本和东南亚各国的过剩流动性涌入资产领域,推升股市房市价格。


4)三种模式下,政府和央行干预的对象都是汇率,房价的变动则是应对汇率变动的结果。俄罗斯单一的产品结构和薄弱的外储规模决定了俄央行无法对抗国际资本外逃和能源价格下跌引发的卢布贬值。在连续提高基准利率失效的情况下,俄罗斯放弃干预卢布汇率,大幅贬值。房价则在俄罗斯央行连续5次下调基准利率的情况下维持了震荡上行的走势。


日本错误的估计了日元升值的不利影响而连续宽松货币,导致了严重的资产价格泡沫。在泡沫不断膨胀的压力下,日本政府采取了严厉的行政措施和紧缩性货币政策主动挤泡沫,导致了房地产价格的暴跌。东南亚各国在巨量的外债和国际投资者的做空压力下,一开始试图守住固定汇率,为了避免大量资本外逃和提高做空成本,各国纷纷提高利率,在国外流动性流失和国内紧缩性政策的双重挤压下,汇率失守,房价暴跌。


5)不同于三种模式,人民币汇率短期有压力,但不具备长期贬值的基础。俄罗斯是能源价格下跌带动卢布贬值;日元是在“广场协议”干预下升值;东南亚的货币则是在资本项目开放下资本外逃和国际投机资本做空压力下贬值的。不同于俄罗斯、日本和东南亚各国,目前中国尚未实现资本项目的完全开放,不会出现大规模资本外逃和恶意做空人民币的情况。人民币并不具备长期贬值的基础,虽然当前中国经济L型而美国弱复苏,但只要中国能够成功推进供给侧改革,经济有望实现中速增长,增长中枢和资本回报率高于美国。虽然两国的货币政策不在一个轨道上,中国货币政策回归中性稳健,但美联储也不具备高频加息的条件。


因此,除非中国未来出现大的系统性风险,人民币大概率不会出现长期和快速贬值的极端情况。同时,当前中国外储规模巨大,足以应对短期汇率下跌和资本流出风险。即使如此,仍需留意短期由于美联储第二次加息预期、美元走强、国内房地产调控、经济再度下行等背景下的人民币贬值和资本流出压力。


6)此轮房价上涨主要是货币现象,新一轮调控意味着小周期结束,这一轮房价上涨接近尾声,但中国房地产市场长周期仍有城市化、经济有望中速增长等基本面支撑,未来将呈“总量放缓、区域分化”的新发展阶段特征。长周期视角下,中国房地产尚有基本面支撑:城镇化率56.1%,还有一定空间;城镇化进入第二阶段,人口从农村和三四线向一二线大都市圈迁移,未来房市将呈“总量放缓、区域分化”的新特征;如果转型成功,未来中国经济有望实现中速增长。未来房市区域分化将越来越明显,一二线人口迁入但土地供给慢,房市将日趋货币金融化,未来一二线房市三种前景:货币(货币供应增速、利率、信贷杠杆决定的综合货币金融环境)中性,房价横盘;货币超发,房价大涨;货币收紧,房价调整。


十次危机九次地产,中国经济和住宅投资已经告别高增长时代,房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征,避免寄希望于刺激房地产重回高增长的泡沫风险,面对结构性和体制性问题中国经济的出路在供给侧改革破冰攻坚。当前中国房地产尚具备经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素,如果调控得当,尚有转机。


【11月27日 - 12月4日  日本海外地产总裁班 】

仅限14 个名额


只要向日本学习成功就很简单!---王石

游学亮点:

1、标杆项目实战参访:日本顶级文旅项目参观考察,涉及民宿、休闲农场、度假酒店、特色小镇、文旅商综合体、文创产业园、在地文化的运营

2、高端智库实战研习:日本行业专家、项目操盘手重磅讲座深度分享交流。

3、高端人脉圈层:发现行业新机会、连接产业新资源,找到转型操盘新路径,抱团进步、联合发展

—— 都说日本地产产业不错,哪些地方值得国内借鉴? ——

王石说:像日本学习不成功也难,日本的建筑每一处都以人性化、精细化为标准,建筑设计充分考虑对老人和孩子的生活照顾,以人为本不光建筑风格,日本的建造技术和理念,也是深受日本工业化社会的影响,出现了革新性的进步。去日本,我们可以学习什么?

1、日本商品房是如何开发的?

2、日本住宅的空间设计是如何达到极致的?

3、日本的建筑以人性化、精细化为标准,在细节设计层面上真的如此巧妙吗?

4、日本的养老院的运营和设计在哪些层面值得借鉴、学习?

5、对比国内的实体店被电商颠覆的痛苦不跌,日本的商业地产是如何击败电商的?

6、日本的住宅区有哪些配套的设施?


核心模块一:古屋白壁住宅区项目


所在位置为江户时代,德川家康家臣的居住地。是日本名古屋富人区,非常注重周边环境的安全性、环保性。作为名古屋的高级公寓住宅区全方位的安全保障设施,特定的行为规范,实现了小区无人化24小时安保。独具特色的设计风格,汇集了各大开发商独有的设计理念。

核心模块二:日本高端别墅--名古屋HousingCenter项目


日本住宅公寓、别墅领先中国50年:日本住宅公寓设计理念、施工手法实地考察研讨授课、建材展厅参观


日本独有的别墅样板房集中展示区,集中展示各大建筑设计公司最先进的技术及设计理念。作为各大建筑设计公司的最新设计,让参观嘉宾每一次来到这里看到的都是不用于以往的,更加前沿的形象展示。

      进入到HousingCenter可以深刻感受到独具匠心的室内设计:从实用性方面讲,根据客户的特定需求,从家庭的人员构成出发,设计出适合当下年龄结构的居住环境;在未来可改变性方面,伴随着家庭人员构成的变化及年龄、新科技、新需求的产生可以随时自行便捷的更改室内设计布局。


核心模块三:三泽home工厂



       三泽Home为日本东海地区规模最大的工业化住宅公司,实现了设计、生产、组装一体化的方式,根据客户的需求进行住宅(别墅)的工业化生产。

      我们将带领大家走进三泽Home真实的生产现场,了解日本工业化住宅产业的现状。我们将在现场详细的向大家讲解工业化住宅产业的生流程。让大家深刻体会日本地产低成本、高效率、短周期及无污染环保建筑现场的背后源头。

      防震技术体验馆,体验学习世界级防震御震技术。


核心模块四:Panasonic综合住宅设备展示馆



       位置建设在名古屋市内,是整个中部地区最大的综合住宅设备展示馆。汇集了Panasonic最先进的各类室内使用设备,包含了整体厨具、橱柜、整体浴室、多种类环保型壁纸、各类高实用性家居使用设备。让消费者亲身感受到设备的实用性及便利性给家居生活带来的丰富体验。

      面临着能源使用成本越来越高及环境污染带来的破坏,在这里将会向大家展示Panasonic环保型家用太阳能发电系统与生活电气设备之间的交互。


核心模块五:养老地产--Sun Life  总部参观拜访 



  
   日本中部地区最大的养老院。成立于1987年,目前员工人数2310名,2014年营业额为152亿日币。以公益机构为前身的 Sun Life,贯彻其基本理念:“为高龄化社会做贡献;培养专业的看护人员;要让老年人感受到家的温暖;充分发挥老年人的能力,让其树立自信,感受幸福“,不以盈利为目的,结合当地文化,创立不同的养老看护院。并不断地为培养高水平看护人员。

      在这里可以让大家认识到日本中部地区最大的养老院是如何多形态满足老年生活需求的经营策略。是日本中部地区最具特色的养老院

核心模块六:福祉用具研发社--名古屋市福祉用具中心 




    名古屋市福祉用具中心是日本首屈一指的福祉用具研发销售中心,依据身体的不便状况,设计销售各类福祉用具。是全日本种类最全面,类型最丰富的用具中心。名古屋市福祉用具中心代表着整个日本福祉用具的前沿,也是日本福祉用具的未来的风向标。

      该中心为名古屋看护人员指定培训机构。拥有者系统的、规范的看护人员教育培训体系,定期面向各大养老院看护人员举行各类护理课程。为名古屋地区培养了大量的养老护理人员,为名古屋养老护理的进步做出了杰出贡献。


核心模块七:商业地产及地下街:名古屋站商业圈


   二战之后第一个地上地下结构的商业圈,时代和趋势催生了这里的繁荣。

    第一次实现了消费者的人群分流,在这里你会感觉到人与人、人与车一切都那么的自然。在名古屋站的繁华地带,因为合理的人员分流,完美的杜绝了混乱。给消费者创造了一个需要什么可以最快捷、简便实现的消费环境。不但为大家节约了大量的宝贵时间,更创造了一个安全的消费环境。

     现在正在建设一个崭新的商业圈,将会为大家带来更加丰富、更加时尚、更加现代的消费体验。

核心模块八


日方专家全程陪同讲解:


石黑 正史 

任石黑建筑设计事务所董事长,是日本建筑设计、   监理界名人,曾荣获各种日本及国际嘉奖,同时作为建筑精艺生产管理著名咨询师,他在设计成本管理及生产成本的管理方面造诣颇深,多年来,从事集团住宅,办公楼,

工厂,宾馆,机场,学校等的设计企划,咨询,运营以及房地产开发的咨询,指导工作。

核心模块九:

行程安排表:

日期

时间

日程

城市

酒店名

1127日抵达日本


Ø  抵达名古屋机场

Ø  乘车前往酒店

名古屋市

名古屋市内酒店

G研修第一日

07:30

08:30

09:00

12:00

13:00

14:00

 

17:30

Ø  Morning call

Ø  从酒店出发

Ø  日本福祉社会讲座①

Ø  午餐

Ø  参观设施进行事前学习介绍

Ø  养老院访问交流

养老院各项设施用具的展示厅

Ø  晚餐

名古屋市

名古屋市内酒店

G研修第二日

07:30

08:30

09:00

12:00

13:00

14:00

17:30

18:30

Ø  Morning call

Ø  从酒店出发

Ø  日本福祉社会讲座②

Ø  午餐

Ø  参观设施进行事前学习介绍

Ø  养老院访问交流

Ø  晚餐

Ø  养老院参观总结分享会

名古屋市

名古屋市内酒店

G研修第三日

07:30

08:30

09:00

12:00

13:00

14:00

 

17:30

Ø  Morning call

Ø  从酒店出发

Ø  日本公寓设计理念,设计手法,施工手法等讲座①

Ø  午餐

Ø  参观设施进行事前学习介绍

Ø  公寓开发商样品房访问参观

建筑工地外部见学

Ø   晚餐

名古屋市

名古屋市内酒店

G研修第四日

07:30

08:30

09:00

12:00

13:00

14:00

17:30

18:30

Ø  Morning call

Ø  从酒店出发

Ø  日本公寓设计理念,设计手法,施工手法等讲座②

Ø  午餐

Ø  参观设施进行事前学习介绍

Ø   住宅关联的建筑材料,建材展示厅的参观访问

Ø  晚餐

Ø  公寓住宅参观总结分享会

名古屋市

名古屋市内酒店

G研修第五日

07:30

08:30

09:00

12:00

13:00

14:00

17:30

18:30

Ø  Morning call

Ø  从酒店出发

Ø  别墅的设计理念,设计手法,是施工方法等讲座

Ø  午餐

Ø  参观设施进行事前学习介绍

Ø   别墅展示中心的参观访问

Ø   晚餐

Ø   别墅参观总结分享会

名古屋市

名古屋市内酒店

G研修第六日

07:30

08:30

09:00

12:00

13:00

14:00

17:30

Ø  Morning call

Ø  从酒店出发

Ø  日本商业中心讲座

Ø  午餐

Ø  参观设施进行事前学习介绍

Ø  名古屋周边,地下街,商业群建筑的体验访问

Ø  晚餐

名古屋市

名古屋市内酒店

124日第七日

上午

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咨询:18601005935



【服务包含】 

1.酒店住宿(七晚)

2.交通(接送机、在日期间参观考察用车)

3.讲师费用:全程日方专家石黑陪同&日语翻译 

4.用餐:全程晚餐+午餐+早餐

 5.日方商务邀请函发放 


【服务不含】 

1.国内至名古屋中部国际机场的往返机票 

2.日本签证 

3.行程中购物等费用自理


推荐航班:

(一)北京中心(往返)

11月27日:   

17:00出发—(CA159)—21:00到达

首都机场--名古屋(中部国际机场)

12月4日:  

09:00出发—(CA160)—11:35到达

名古屋(中部国际机场)-首都机场

(二)上海中心(往返)

11月27日:  

17:55出发—(CZ379)—21:20到达

上海浦东机场-名古屋(中部国际机场)

12月4日:  

09:35出发——(CZ380)——10:50到达

名古屋(中部国际机场)-上海浦东机场

【其他建议】

1. 日本商务邀请函从日本国内寄送需要7个工作日左右,拿到商务邀请函后需办理签证,办理需要至少7个工作日,淘宝和携程上都可以找到签证代理商,每次费用在400-500元之间

2. 出国开通漫游,WiFi可以租,每天只有10元,尽量不要使用移动数据

3. 目前日本是夏季,尽量不要多带衣服,建议日本直接采购

4. 建议不要带超过3万元的日币,在日本可以用银联,也可以在便利店取现金

5. 没有直航的,请在上海浦东机场集合。有直航的请在名古屋中部国际机场见面

6. 火柴、打火机等违禁用品,请不要带飞机上, 充电宝随身带

7. 日本果子可以在机场直接买,价格和市区一样的

11月27-12月4日日本海外地产总裁班研修之旅


咨询报名请联系:

1、直接拨打赵顾问电话186 0100 5935 (长按复制)申请仅剩7个名额!

2、微信报名:添加微信186 0100 5935备注企业+联系方式+职务+申请名额!

3、10月10日之前报名有享受折扣优惠

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